明确二套房贷首付比例

　　这是近期国家高层首次对二套房贷首付比例加以明确。去年12月份召开的国务院常务会议要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”时，曾提出要“加大差别化信贷政策执行力度”，但并未对二套房贷首付问题予以明确。

　　2007年9月，在全国楼价持续飙升的情况下，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%。2007年以来，这一政策虽然一直没有变化，但在执行层面上，一些地方政府和商业银行普遍减弱了政策执行力度，出现了二套房贷款首付不及四成的现象。这种“低首付”房贷模式以极低借贷成本助长了房产的投资和投机，推动了房价的飙升。

　　“通知通过差别化信贷导向，一是提出要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，这是基于对房地产的健康发展、促进经济发展来考虑的；二是继续释放‘抑制投资投机性购房’的信号，有利于打消市场对通胀不合理的预期。”交通银行首席经济学家连平认为，随着楼市金融调控力度的加大，未来各商业银行执行力度也将加强，则必将有利于稳定市场价格。

　　房贷风险在加大

　　此外，通知还对房地产信贷风险予以了高度关注。提出要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放贷款。

　　“一般来说，年初国内信贷环境都会较年底更为宽松，容易出现放贷冲动现象。国家在这一时期提出加强房地产信贷风险管理是很有针对性的。”连平认为，去年下半年我国房地产贷款增长格外迅猛，风险也在加大。

　　去年以来，我国房地产市场火爆，企业资金异常充裕，分析人士认为这与开发商较以往更容易获得银行信贷有直接关系。国家统计局数据显示，2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，此数据比2008年同期多出六成之多。而在去年全国9万多亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。

　　如果过分依赖银行资金进行房地产开发，有可能给将来埋下一定的信贷风险。记者了解到，有些开发商从银行获得贷款后，资金并未真正用到支付工程款等开发领域，而是投入到了土地市场，用来在土地市场上拿地，在推高了土地价格、加剧房价上涨压力的同时，还形成了房地产融资“高杠杆化”趋势，放大了房地产信贷风险。

　　种种迹象表明，随着近期国际上迪拜债务危机的爆发，房贷风险问题已开始进入监管层的视野，防范力度正在加大。日前召开的2010年中国人民银行工作会议专门强调，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。

　　警示热钱冲击楼市风险

　　此外，通知明确提出要防止境外热钱冲击我国市场。中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨，正是在这一大背景下国家提出要防范热钱冲击。

　　“虽然国内流动性的骤然增加是推高国内楼市价格上涨的主要原因，但热钱的流入在推高市场价格水平方面也的确起着火上浇油的作用，并且助推楼市出现泡沫化趋势。”中国社科院金融所国际金融室副主任张明说。