□申银万国期货有限公司 糜韩杰

　　在去年底推出“国四条”的基础上，本月10日国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的“国十一条”，出台政策之快之密集，超出市场预期，反映出国家坚决遏制房价过快上涨的决心和促进房地产健康发展的良好愿望。房地产行业关系重大，上至中国经济增长，下至黎民百姓的生活，国家放眼长远出台政策遏制房价值得叫好。

　　日本在上世纪八十年代末由于日元升值导致出口大幅下滑进而拖累日本经济增长，在这种情况下，日本政府采取宽松的货币政策，通过刺激投资重新使日本经济恢复增长，但随着宽松货币政策带来的资产泡沫在1991年的破灭，日本经济陷入长达十年之久的衰退。而美国在2000年网络科技泡沫破灭后,同样采用了宽松的货币政策来刺激经济，房地产市场随之繁荣，房价屡创新高，但美联储并没有对过高的房价采取措施，同时对房地产抵押贷款的监管更是缺失，最终随着房地产泡沫的破灭，相关金融衍生品发生巨亏进而导致百年一遇的金融海啸重创美国经济。在2008年底遭遇美欧金融危机波及，GDP大幅下降的背景下，中国政府也采取了宽松的货币政策，同时对前期的部分房地产政策采取了放松，比如调低首付款比率，营业税缩短为两年，成功地遏制了经济的下滑，并使经济重新恢复增长，但是房价也创出新高，且有愈涨愈快之势，不少学者和专家纷纷对此表示担心。在这个时候，政府果断出手，调控房价的举措在最近两个月连续出台。

　　细观之前的“国四条”和此次的“国十一条”，可以发现此次调控的重点直指增加房屋供应，可谓对症下药。“国四条”中的第一条增加普通商品房的有效供应和第四条继续大规模推进保障安居工程建设，“国十一条”中加快中低价位中小套型普通商品住房建设、增加住房建设用地有效供应、提高土地供应和开发利用效率、打击囤地和明码标价一次性全部公开房源都是意在增加房产的供应量。

　　在为调控政策出台叫好的同时，我们也要看到政策需要被更加有效的贯彻和执行。在“国四条”和“国十一条”中有很多政策其实之前也有，但是至今却始终未能得到较好的贯彻，因此中央才会一提再提。比如增加保障性建筑，该政策很早就提了，但是落实情况并不好。根据工商联房地产商会的数据，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元。其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。但截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%，完成率低于预期。另外，全部一次公开房源也是参照上海之前的做法，但由于开发商能够采取一些措施予以规避，同时执行力度也有所欠缺，效果不是十分明显。因此希望政府对相关政策的落实予以监督，保障政策的有效执行。