执行两年，暂停一年；暂停一年，重新执行———

　　“‘限外令’复活了？”上周，某地产大腕一句“限外令要恢复”引起业内关注。联系到新出台的“国十一条”要求加强对跨境投融资活动的监控，防止境外“热线”冲击我国市场，“限外令”重新执行的传言似乎有理有据。

　　●建委：

　　“暂停时间到”，恢复执行“限外令”

　　近日，《广厦时代》就“限外令”重新执行的传言咨询了市建委便民热线。

　　2009年1月23日，北京市建委等部门联合下发了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，提出暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。暂停执行的期限为“2009年1月1日至12月31日”。

　　而今，2009年12月31日已过，“暂停执行的限外政策已经到期，按照法律程序将自动废止。”有媒体报道北京市住建委相关负责人回应“限外令”一事时说。

　　● “开关式”的限外令

　　“执行两年，暂停一年；暂停一年，重新执行。”在一位业内人士眼中，走走停停的“限外令”政策像是一个“开关”，灵活调控。

　　2006年7月，建设部等六部门出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，标志着“限外令”的启动。北京市于2007年1月下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确境外个人在北京购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。同时，根据建设部规定，购房的境外个人须在境内工作、学习一年以上。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰在接受采访时说，“限外令”的出台是为了防止热钱对房地产市场乃至中国经济的冲击。

　　而在2009年年初，由于金融危机冲击，加上房地产市场的低迷，北京放宽了对外资在京购房的限制，开始了一年期的暂停执行“限外令”，不再对境外人士买房设限。

　　时过境迁，随着2009年经济复苏和房地产市场的火爆，京城楼市面临着外资特别是热钱变相介入房地产，助推地价、房价的风险。因此，“限外令”重新执行并不意外。

　　●重启“限外令”

　　给境外热钱泼冷水

　　在2009年年底开始的新一轮政策调控中，2009年的一揽子救市政策有收有放。收的，如二手房营业税优惠政策的终止；放的，如首次贷款购买普通自住房依然享受贷款利率和首付款比例优惠。而“限外令”的暂停为何没有延续？

　　“阻击热钱，打击投资。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，率先复苏的中国经济受境外投资者看好，楼市易成为热钱进入的热点领域。

　　李文杰则表示，信贷政策宽松，也容易境外资金的进入。“2007年、2009年境外热钱流入中国，都是在信贷政策宽松的时候。”而2010年，信贷政策依然维持“适度宽松”。

　　可以对照来看的是，新出台的“国十一条”提出要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　根据《国际金融报》报道，除了我国贸易顺差和实际外商直接投资资金，截至2009年末，新增外汇储备中有1670亿元无法解释的金额，这部分资金通常被认为是流入的热钱。还有专家预计称热钱流入量往往超过这部分“无法解释的金额”。

　　●“内资”占市场主角

　　“限外令”可适度抑制房价涨速

　　“不怕‘限外令’重启。”北四环一高端住宅项目营销负责人告诉我们，虽然属于高端住宅，但买房人多数都是内地投资者，境外投资者很少。因此并不担心限外令恢复会影响项目销售。不约而同的是，位于CBD区域的一公寓项目开发商也持类似的看法。

　　郭毅介绍说，外资关注度比较高的是写字楼、商业地产、中心城区高端项目、投资型公寓和郊区别墅。“限外令”恢复会直接影响到的主要是这些类型的物业，少数对外资依赖比较大的投资型项目会受到比较大的震荡。

　　李文杰也表示，由于外资在房地产市场中所占比例偏小，因此“限外令”恢复，对于大多数住宅项目影响有限。但这一调控手段，可以避免外资大量进入，以致进一步推高房价，吹大泡沫。