■开盘前后开发商大玩“阴阳脸”

    元旦至春节是传统的楼盘销售淡季。往年每到此时，楼盘都会举行一些折扣优惠促销活动，以借势节日喜庆气氛推动销售。

    今年也不例外。晨报记者在采访中了解到，目前市面上的在售或即将推出楼盘中，的确也有不少推出了折扣优惠措施。然而，盘点这些项目的过程中晨报记者发现了一个奇怪的现象——绝大部分促销活动都来自尚未开盘正在认购期的项目。这些项目的优惠活动以“X万抵X万”和返现、免部分时段月供等形式最多。例如位于石景山鲁谷、计划春节前开盘的京汉旭城推出了5万抵9万的认购期优惠；位于西四环南路、预计月底开盘的设计师广场则推出“贷款免一年月供”的售前预热活动。

    与这些实实在在的认购期优惠相比，已开盘的项目则显得不够大方。晨报记者调查了一月份以来开盘的近20个楼盘，几乎见不着抵现、返现这样的大手笔。尽管此中有零星几个项目推出了折扣活动，但活动的力度显然大打折扣——仅仅是平时也见得着的“一次性付款/按揭付款”折扣，丝毫没有淡季的豪爽风度。其中，一次性付款折扣在9.5-9.8折之间，按揭折扣分别加1-2个百分点。而即使在春秋旺季，很多项目也都有与此相当的折扣推出。

    业内人士分析说，认购期卖力优惠促销，开发商的目的显然在于吸引人气。而当人气聚集到一定规模时再行开盘，开发商的优惠热情就快速下降。这是因为今年受到政策、金融等大环境影响，楼市预期尚不明朗，市场普遍呈现观望气氛。在开发商看来，市场的刚性需求仍然大量存在，鉴于观望的不利环境，楼盘预热期必须大力优惠，以赚足人气，避免价格吓退购房人看盘的脚步。而客群积累起来以后，只要不做市场价格领跑，刚性需求总要释放，因此后期销售还是不愁的，打折促销也就不必要了。

    ■行情分析

    市场热情消除预期顾虑

    开发商仍显底气十足

    亚豪机构副总经理任启鑫分析，12月中旬以来中央新政接踵而至，又开始进入传统销售淡季，成交量持续走低，但整体开盘价格和成交价格依旧高位盘整，各项目开盘的具体价格也是小步追涨。总的来看，开发商此次应对淡季市场和政策调控所推出的促销手段显得不温不火。

    由于受到1月1日开始执行的二手房营业税“2变5”，包括近期营业税和个人所得税优惠政策“二选一”的变化，针对二手房市场调控已经落实到了具体操作层面，新房市场尚处在等待部委新政出台的阶段，所以在二手房市场投资性需求极大地受到了挤压，选择新房市场的几率便相应增大了。而经历了去存量化速度快过预期和土地市场、股市的火热之后，目前开发商现有的资源便多集中在资金和土地储备上，可售房源不足，故也缺乏降价求售的根本动力。

    ■普宅市场满城少见打折盘

    尽管开盘后开发商的优惠促销热情普遍低于认购期，但仍有一些已经正式开盘销售的项目在折扣优惠上大做文章。这类项目主要是高档公寓和商业立项的楼盘。其中，高档公寓一般位于市中心的繁华商圈，地缘稀缺加上建筑规模小，可售面积少，楼盘定价普遍在3万元以上，一些配套优势较大的精装项目甚至高达4至5万元。

    没有卖不动的产品、只有卖不动的价格——高档公寓因为定价高、客群窄，往往销售周期拖得很长，销售难度较高。常常可以见到他们一两个月只能售出一两套房源。尤其是在销售淡季，这类项目的销售压力相当大，促销活动也因此远远多过普通住宅。尽管今年这些项目的促销形式花样不多，以常规的“一次性/按揭”折扣为主，但从折扣力度上看，也是做了不少让步。以麦子店附近在售的华远九都会为例，均价32000元/平方米，一次性付款可享9.7折，每平方米让价接近千元；位于朝阳区工体北路的在售高档新盘屯三里，均价35000元/平方米，全款折扣低至9.4折，每平方米让价接近两千元。

    除了高档公寓，一些在售的商业立项住宅项目也在优惠力度上让步较大。亚豪机构抽样统计数据显示，2010年之前推盘并执行折扣活动的10个楼盘中，商业立项的住宅项目几乎占了一半。这些商住楼项目因为立项短板，投资收益和出手难度都会打折扣，而且同期推向市场，形成激烈的销售竞争，因此促销折扣也相对较大。

    相形之下，更迎合主流需求的普通住宅项目则在淡季促销上显得徐而不急。以上周开盘的10个项目为例，除了位于朝阳门、售价超过4万的悠唐，商业立项、位于立水桥的美丽方以外，其他包括大西洋新城、建邦枫景等在内的多个两万以下价位的普通住宅，都未见有高调的打折促销行动。