划片区制定“精确”基准地价

　　基准地价即土地初始价，反映的是土地的价值，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和土地用途，分别确定平均价格。

　　目前北京实行的基准地价是2002年调整的，当时按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为10个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县为六到十类地段。

　　其中，商业、综合、居住用途最高的一级价格分别达到9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

　　8年来，随着房地产市场及宏观经济的不断变化，当前使用的基准地价已经不能反映市场的实际情况。此次拟更新的基准地价中，将土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，将2002年版的“综合”变成了“办公”。土地级别也增加到12个，对不同级别土地的划分更加细致。其中，二环内的大部分土地都定为最高的一级；三环内则主要为二级和三级；五环内大都是六级以内。从价格上看，新版各项土地的基准价格都有所上调。

　　同时，首次采用了区片基准地价的方式，针对不同地区的实际情况进行更精确的指导。以前只是分区域确定不同的基准地价，现在每个区域里又划分出很多区片，全市约1100平方公里的建成区内划出500多个区片，平均每个区片2平方公里左右，每个区片确定一个基准地价。

　　此外，新版基准地价还首次对商业路线的地价明确了加价幅度。对于58条典型的商业街，沿线的基准地价将比其所在区域的基准地价有所上浮。其中，长安街、王府井商业街、西单北大街、前门商业街等商业街沿线拟加价幅度最高。

　　将建动态调整机制

　　此次新版基准地价还首次采用了动态更新机制。“某些重点区域由于一些重点项目或发展，土地价值提高了。比如召开奥运会，奥运场馆周边的土地价值上升很快。那么就会根据变化情况，对这些区域的基准地价随时进行调整。”曾赞荣说。

　　他透露，听证会后，基准地价更新成果预计在一季度报批市政府，经批准后由市政府发布实施。发布后，市民或单位可上市国土局网站查询。

　　此外，市国土局透露，考虑到房地产及宏观经济实际情况，今后北京的基准地价两到三年就将根据地价、房价等因素，进行一次全面的调整。

　　可能影响征收物业税

　　对基准地价的调整是否会影响北京地价、房价这一问题，曾赞荣表示，基准地价的调整与房价、地价没有直接关联，有可能与市民相关的是基准地价具有指导作用，将来征收物业税可能与之有一定关系。

　　曾赞荣强调，基准地价只是反映土地的价值，而土地进入市场招标、挂牌、拍卖，确定的底价，是综合了土地一级开发成本、每个地块的具体情况综合评估确定的，与基准地价的关系不大。而且土地最终的成交价格也是市场需求决定的，因此基准地价对地价和房价不会产生明显影响。

　　曾赞荣表示，对普通市民来说，基准地价的上涨意味着购买的房屋、物业的价值将增加，将来征收的物业税有可能与基准地价有关。对此，参加听证的专家代表、国土部中国土地规划研究院副总工程师邹晓云表示，物业税的征收此前研究过几种标准，其中一种就是将基准地价和房屋的重置价加在一起作为该物业的价值，按照一定的比例征收物业税。 

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　　市国土局：重点产业区地块上市须符合功能定位

　　商报讯（记者 齐琳）“为了突出区位的功能规划，今后像丽泽商务区、大望京等北京重点产业功能区地块上市都将设定条件，以保证功能区定位的实现。”昨日，针对备受关注的“中服地块内定远洋地产”传言，市国土局副局长曾赞荣接受记者采访时明确表示，现在的远洋地产公司并不符合“中服”地块的竞买条件，“中服地块招标条件是给远洋地产量身定制”等说法纯属无稽之谈。

　　1月29日，备受瞩目的中服地块终于挂牌，但由于出让公告对竞买人设定了“门槛”，规定竞买人必须是金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

　　曾经高调对外宣布要参与“中服地块”拿地的SOHO中国董事长潘石屹当天即发表了该地块“内定远洋”的说法，理由便是“去年12月24日，国寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，占扩大后已发行股本的16.57%；1月13日，国寿向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股，收购后国寿占远洋地产已发行股份的24.08%，跻身远洋地产第一大股东”。

　　曾赞荣回应表示，这种理解有误。“采用有可能现场竞买的挂牌出让方式而不是招标，本身就说明这块地块不存在内定开发商。再则，远洋地产公司现在的条件也不符合中服地块的竞买条件。中服地块竞买条件的设定实际上是为了实现CBD金融功能的定位，引进一家金融机构，必须是‘金融机构加上房地产公司’的联合体，且金融机构必须进驻。显然，现在的远洋地产公司并不符合条件。”