一、商品房运行市场解读

　　（一）、全国商品房市场运行概述

　　2009年11月，全国销售商品房面积为8834万平米，环比上涨10.45%（10月的销售面积为：7998万平方米）；销售金额为：4458亿人民币，环比上涨11.55%（10月的销售金额为3997亿人民币）。

　　解读：从统计局发布数据来看，11月是全年楼市高度运行高亢期，成交量，成交总金额均呈现出两位数的上涨，价格也有小幅度攀升。楼市进入12月以来，成交量呈现一个异常的放量，由于数字偏离度过大，我们对统计局所公布的数据真实性和准确性持有怀疑：一是成交量环比上涨达到105.46%，市场无疑处于一种非理性亢奋情况下，这么大的成交量下，市场价格不会出现向下偏离12.6%的幅度，从全国范围来看，任何结构性的解释都是站不住脚的，一方面高房价区的一线楼市如果价格过度下降，那么成交量势必受到抑制，但全国成交量还呈现出105%的放量上涨，这是说不通的；二是全国范围内价格下跌幅度达到12.6%这样大的幅度，没有较大的市场异动是不可能的，但从市场自身表现以及其他途径反映的数据来看。市场并没有发生这样的情况。

　　基于我们对市场接触的认知，以及其他口径数据，我们认为11月，12月全国房地产市场都呈现出一种亢奋状态，具体表现为量价同步上涨的趋势。至于上涨幅度，考虑到2008.4—2009.5月这一期间全国出让土地允许建筑规模的大幅度锐减，以及房地产建设周期，再考虑到4—9月全国销售市场的景气运行，我们认为市场真实的上涨幅度，成交量可能会环比达到10%左右，而成交价格环比上涨1—3%是基本正常的。

　　（二）、典型企业市场运行概述（本数据由万科，保利，金地上市公告整理而得）

　　万科在11月销售金额为52.3亿，环比下降20%，销售面积为：52万平方米；环比下降14.5%；销售均价为10058元，环比下降6.5%；12月销售金额为：55亿，环比上升5.16%；销售面积为：40.5万平方米，环比下降22.12%；销售均价为：13580元每平方米，环比上升35%。

　　保利11月销售金额为：35.03亿，环比下降22.61%；销售面积为：37.53万平方米，环比下降29.8%；销售均价为933元，环比上升10.2%;12月销售金额为30.17亿，环比下降13.88%；销售面积为40.84万平方米，环比上升8.82%；销售均价为：7387元每平方米，环比下降21.86%。

　　金地11月销售金额为：13.44亿，环比下降14.62%；销售面积为：11.96万平方米，环比下降15.3%；销售均价为：11237元每平方米，环比0.8%；12月销售金额为：31.67亿，环比上涨135.64%；销售面积为：27.76万平方米，环比上涨132.11%；销售均价为：11409元每平方米，环比上涨1.53%。

　　而万科，保利，金地三大企业销售金额11月占全国的2.26%，12月的销售金额占全国总销售金额的1.46%。而全年全国房地产销售总金额为43995亿，三大公司为1279亿，占全国总比例的2.9%。

　　解读：

　　1、事实再一次证明，房地产市场越是繁荣，大企业获得的行业福利越少，尽管2009年万科，保利，金地销售都同比大幅度增长，但三大公司市场总份额同比下降幅度却达到30%以上。而全国房地产行业龙头万科市场份额下降幅度竟达到38%。

　　2、全国房地产行业结构越来越扁平化，两个梯度态势明显，一方面2009年全年全国有20家公司销售金额上百亿，大大的扩大了原有百亿销售企业的团队，另一方面这即便全国前20强的企业所占市场份额仍然不足20%，行业集中度太弱，中国房地产市场从全国范围来看，依然处于完全自由竞争市场，全国20强房地产企业联合起来，也不一定能够完全左右市场的走势。

　　3、大企业市场份额的缩小，以及百亿俱乐部的短期迅速扩大，则说明中国房地产行业几乎没有技术门槛和响应的行业门槛，只要各大企业有足够的资金，能够迅速购置土地，将之形成产品，就能抢占市场份额，获得较大的市场竞争优势。

　　（三）2009年11月到—2010年1月中旬的政策解读

　　(一)、中央政府本阶段出台的房地产政策

　　1、国家税务总局日前下发文件，明确个人转租房屋取得收入需要交纳个人所得税。

　　这份名为《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）明确，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　2、国税总局：加强房地产营业税征收

　　11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。

　　3、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

　　国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。

　　4、财政部：企业不得为职工购建住房、承担馈赠支出

　　据财政部网站消息，财政部企业司有关负责人日前就《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》相关问题答问时表示，根据《企业财务通则》，企业不得为职工购建住房，不得承担馈赠等支出。

　　5、国土部：全国核查“批而未用”土地

　　11月19日，，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。该通知指出，各省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门将对各地“批而未用”土地进行核实，并登记所有“批而未用”土地的区位、面积、批文真实性以及其他基础数据。

　　6、中央出台国十一条

　　国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，通知提出了11项具体措施，也被称为“国11条”。

　　7、五部委：土地出让金首付比例至少50%

　　12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。在现有的土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为20%，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。

　　解读：

　　1、在我们分析完11月、12月全国地产的宏观运行态势以后，我们回到行业政策上来。在市场运行数据过程中，因为没有准确的数据，所以我们跳过了对土地市场的分析，但从全国各个渠道出来的数据来看，11、12月依然是全国土地市场的高热区，在重庆招商以50亿天价摘取了2009年地王，同期在万科，保利，中海，金地的公司公告中，各大公司购置土地显示出购置白菜一般的轻松。在补充分析完土地市场背景以后，我们转向真正意义上的政策解读。

　　2、月度楼市连续环比成交量和成交价格上涨幅度超过10%，让原本就已经高位运行的房地产市场显示出了一些不安，在12月，各大行突然发现银行不良贷款率大幅度上升，虽然比例很小，但上升趋势却极为迅猛。楼市持续不断的升温，已经让中央政府有如坐针毡的感受，加上不良贷款率的刺激，中央政府对楼市到了不可容忍的地步。再加上11、12月中国经济中出口数据大幅度攀升，为避免以前中央政府放则乱，管则死的情况提供了进行结构性调控的基础。

　　3、对于调控的主旋律把握，应该是中央政府首先是要确保房地产市场的安全平稳的运行。而不是要打压这个行业。2009年房地产对GDP的贡献，是谁都清楚的，而当今中国房地产市场，还关系到中国金融安全，中国就业形式的复苏，以及对不稳定外贸形式的制衡作用。而对消费来说，景气的房地产市场是保证消费健康心态的重要基础。因此房地产行业在现在不仅仅是支柱这么简单，更有支柱中的支柱的感觉。因此房地产市场的健康对于中国经济的重要性，甚至对于中央政府政治的稳定也具有莫大的作用。

　　4、中央政府在政策上对供需角度的投机与投资都进行了政策约束。对需求角度一是限制转让时间，二是对转让房屋征收重税；三是提高购房门槛和退出门槛，四是禁止变相搭车。而对供应方面，一是抑制贷款政策，二是收缩房地产市场的金融杠杆；三是对土地市场开发施加压力，打击囤地捂地；四是通过结构性调控，增加房源套数。尽管上述政策看似严厉，但中央政府依然保留了政策的高度弹性，即没有宣布今年新增贷款政策，如果新增贷款政策继续天量冲高，那么上述的一切政策都将让位于新增贷款的放量。形成政策上的严厉，执行中的宽松局面。

　　5、因此我们基于上述分析，认为中央政府的房地产市场政策，依然不明朗。如果2010年中国经济形式明朗化，则房地产市场才有可能更加明朗。但考虑到2010年出口市场同比有可能出现前高后低的局面，因此我们认为上半年中央政府会基于出口形式的好转，而对房地产市场进行相对严格的控制，下半年如果出口市场回调，对房地产市场政策可能出现再次松口的局面。

　　（二）、地方政府本阶段出台的房地产政策

　　1、杭州出土地新政

　　杭州市政府出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》(下面简称《意见》)。该《意见》首次提出，明年一月起，部分村留用地将实行招拍挂出让。而通过招拍挂方式出让的村留用地项目，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售——这意味着，村留用地上造的房子和普通商品房一样也可以办单套产权了。

　　2、宁夏已备案商品房半年内不得涨价

　　《宁夏回族自治区商品房销售管理暂行办法》本月起正式实施。《办法》要求各市县房管部门建立房地产市场巡查制度，严查房地产开发企业违法销售、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售、囤积房源等行为，并规定已备案商品房半年内不得涨价。

　　3、广州闲置土地将按20%征增值地价

　　广州政府将重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》。新办法首次明确，将对闲置土地征收增值地价，还要统一按地价20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本。

　　4、长春大幅下调个人出租住房征税率

　　从2010年1月1日起，吉林省长春市将大幅下调个人出租住房征税率。这是近日出台的《长春市个人出租房屋税收管理办法》做出的新规定。下调税率后，长春市个人出租住房的税收综合征收率将由现行的住房15．5％、非住房30％，统一降低为5％。

　　解读：

　　1、在选择地方政府的调控政策上，我们选择了两个角度，一是与中央政府保持同步的政策，二是基于地方行政和财政压力以及地方权利扩张愿望的与中央政府的博弈策略。

　　2、较中央政府走的更远的是宁夏的房价制定，半年不涨价的政策，这对整个市场将会起到更大刺激与抑制作用，将房地产市场中愿景收入全部抹杀，这会极大程度的降低购房意愿和购房恐慌。

　　3、长春出台的政策则是变相与中央政府博弈的策略，逻辑是下调出租税，就是增加出租收入，就是确保投资性物业的收益，变相支撑楼市。

　　4、杭州土地政策将会是对全国房地产市场进行一次颠覆性的政策，一旦全国推广，那么土地市场将有现在的一元市场变为二元市场，房屋市场也会由一元市场变为二元市场，这个变化太大，以至于我们现在还不能清楚的判断这个政策执行下去对全国房地产市场的影响。