首个“限房价”地块挂牌

　　今天上午，北京市土地储备整理中心挂出9宗土地出让公告。其中8宗为住宅土地，一宗为公建为主、混合住宅土地。

　　8宗住宅土地中，有一宗限价中小套型普通商品住房、一宗配建限价中小套型普通商品住房，限价中小套型普通商品住房建筑面积约25万平方米。这是本市第一批明确定位为中小套型普通商品住房项目。

　　市国土局副局长曾赞荣透露，9宗地中，有5宗采取了综合评标的招标方式，2宗采取了不设评标委员会的招标方式。房山区长阳镇站6号居住用地采取了“限房价、竞地价”的挂牌方式，这是北京市第一宗明确定位为中小套型普通商品房并采取“限房价、竞地价”方式的项目。

　　弱化价格因素防止高价地

　　市国土局副局长曾赞荣对“综合条件最优者得”的综合评标方式进行了解释。

　　一是拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。

　　二是设定合理价格区间，在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上，经过专家论证，有关部门集体决策确定。

　　三是进一步弱化投标价格因素，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示在2010年一季度北京土地交易额已经达到了486亿，远超09年一季度的23亿20倍。超过08年及09年总和。而更是已经达到了09年全年土地出让金928亿的52%。

　　不仅总交易额，溢价率已经达到了120.8%，更是相比09年的2%，上涨了60倍，即使相比08年也上涨了2倍。楼面均价上涨到了7314.6元每平米，相比09年上涨了339%。

　　本次政策改变将使得即使有资金实力的企业也很难再用单纯的高价拍得土地。但是需要注意的是土地拍卖中的人为因素对地块拍得企业的影响。

　　限制企业拿地规模防止囤地

　　今后，北京市原则上单宗商品住宅用地的出让面积控制在10公顷左右，建筑规模控制在20万平方米左右，热点地区地块的出让面积原则上控制在5公顷左右，建筑规模控制在10万平方米左右。

　　为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格，对企业通过本市土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制，原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米，其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。根据企业竞买时提交的工商部门出具的股东出资比例，国土局将对企业拿地情况建立相关档案，当6个月内企业取得的商品住宅用地规模达到上述限制条件时，将向其发出告知单，告知其在6个月剩余时间内不再具备参与其他商品住宅用地竞买的资格。

　　土地市场可能急剧降温

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示：在09年北京土地交易243块土地中建筑规模超过20万平米的一共有35块地，超过10万平米的地块更是达到了74块。

　　在09年拍卖的土地中涉及到居住的共有222块土地，63块超过了10万平米，24块地超过20万平米。

　　而金隅嘉业和上海绿地两家企业更是分别拿下了2块建面超过20万平米的地块。在新政策出台以后将限制大面积土地拍卖将会使得大公司、大企业很难再利用资金实力在北京多拿项目。

　　试点限房价、限地价方式

　　今后，国土局将进一步试点“不设评标委员会”的招标方式，引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式，抑制地价和房价的过快增长。企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价，将在土地成交后写入土地出让合同，并按约定内容严格执行。

　　曾赞荣表示，将试点推出限价中小套型普通商品房，优先用于解决具有北京户籍或在北京工作及居住一定时间的非北京户籍人群的自住型和改善型需求。单套住房建筑面积90平方米以下占70%以上,最大单套住房建筑面积不超过120平方米,具体销售管理办法以市政府出台的政策为准。

　　北京中原三级市场研究部认为这一政策首次提及居住一定时间的非北京户籍人群的自住型和改善型需求。这一政策不仅将影响土地交易市场，而且很可能会影响目前的商品房交易环节，很多刚性需求可能从商品房买卖市场转移出来，期待获得限价房的机会，对已经收到首付重磅政策打压的市场再上一道紧箍咒。市场很可能出现明显的改变。