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楼市降价“迟钝”的逻辑 -重庆写字楼租售信息网
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楼市降价“迟钝”的逻辑
发布时间:2010/6/4 8:34:20
来源:京华时报
阅读:251

  成交量大降,房价小降。这就是新政一个月市场的基本情况。到了这个节点上,大家都会对房价的未来走势有个自己的预判。至于最新的讨论焦点,则无过于房产税了。可房产税到底是房价向下的强烈信号呢还是高房价的定心丸呢?又是各说各的“一锅粥”了。没有哪个专家能有一锤定音的理论水平和专业素养。说白了,房价向何处去,不是一个趋势分析的科学问题,而是这个社会上有人希望它降,有人希望它涨的力量博弈问题。

  不是科学,就不要用科学的分析方法。以房产税而言,政府在这个节骨眼上表明推进房产税改革当然是有信号诉求的,某种意义上是对那些声称“三年免谈房产税”的舆论力量的回击:如果房价继续居高不下,政府是准备下猛药的。正是从这个意义上理解政策,才有了股市当天下跌2.4%的反应。实则房产税的推出还有很多不明确的地方,到底能不能起到政府想让它起的作用也确实存在疑问。比如,税率究竟多少?从第几套房开始,多大面积起征?在哪几个城市先行试点?有没有新老划断的规定?甚至还有技术上的房屋估值问题,这些问题不解决,房产税的征收就只能是空转层面的事情。所以房产税改革要推进,在楼市怎么也产生不了股市那么大反应。讨论可以“炸锅”,但房价依然坚挺。

  我们这个市场总是有些相当说不出味的一面:股市未免太灵敏了些,楼市又未免太迟钝了些。股市听风就是雨,普通老百姓无所适从,楼市岿然不动,买房人弱势依旧。一句“市场说了算”把所有人的酸甜苦辣全装了进去。究竟市场是怎么形成的,市场会不会被操纵也无人细想了。

  房价为什么没有明显下降呢?因为新政的思路从一开始就是对准炒房行为的,开发商并没有伤筋动骨。现在政府所做的事其实只是强力打断了房价的上涨,基本的供求关系、地价和房价的共生关系并没有根本扭转。在这样的背景下要房价出现趋势性下跌是相当困难的。作为土地财政中的受益方,首先地方政府就很难做到理直气壮,何况牵扯到现有的经济增长模式和强大的既得利益者的阻力。

  这样分析的话其实也能理解:在股市里,太灵敏的是聪明人,在楼市里,迟钝些也相对更聪明些。在楼市里,匆忙作出反应几乎总是实力、信心不足的征兆。开发商也都明白,在现有的经济增长模式、货币政策、土地财政和城市化追求下,房价回到上升轨道是迟早的事,因此降价的吸引力和动力几乎是零。迟钝的楼市就是冲着这些理解去走的。

  短期是有个成交量大规模下滑问题,但这样的成交量下滑也不是市场现象,是政府对房价快速上涨喊停和打压投资炒房连带出的一个现象,只要房价有少量的下探,成交量的恢复是不难预测的。现在的问题倒是,政府限制购房的各种措施使得房价即便下降,短期成交量也无望上升,市场上的根本矛盾也没有缓解或扭转的迹象。

  政府当然是希望房价降得更大些,时间更持久些,听说有些开发商不降价,政府就不给开盘。但这样纯行政意志的措施对房价中长期趋势几乎产生不了什么影响。要想房价下跌,目前的措施都太缺乏持久性,其实并不用这样刻意对准买房人,甚至也不是非要勒紧开发商的喉咙,只要我们在调整经济增长模式上、在房地产市场的属性和民生思路上、在收入调整上做出历史性的有决定意义的转变,开发商借城市化造势或者以经济增长要挟政府的本钱就会丧失,房价像这样被供应方牵着鼻子上涨的趋势就会自然终结。

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