还贷之前了解原理

    在此次新规出台之前，从本市各大银行的操作惯例来看，一般第二套房的贷款利率是按照基准利率的7.1折进行操作，现在增加到基准利率的1.1倍，这无疑将大大增加还贷压力。究竟会可能产生多大的还款额呢？我们不妨来算笔账。

    以贷款100万、15年等额还清为例，利率打7折为4.158%，每月需还款7476.31元，总还款额为134.5736万元，利率打8折为5.049%，月供7933.48元，总还款额为142.8026万元，若按照新要求，利率最低为基准利率的1.1倍，那么利率就升至6.534%，月供上升至8729.78元，总还款额也达到157.1360万元。对于普通家庭来说，购房成本的大大增加已经是不争事实了。

    在上面举的例子中，还款方式是等额本息还款法，即按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。如果按照等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。事实上，目前市场上各大银行提供的房贷新品，通过加速偿还本金的方法，可以将第二套房贷利率上升的影响降低不少。其实，贷款的计息公式只有一个：贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。不同的还款方式，只是改变了贷款资金的占有方式，有的还款方式占用资金的时间少、金额小，有的还款方式占用贷款的时间长、金额大，从占用贷款资金的角度上讲，不同的还款方式并不能“节省”利息。但是由于各个家庭的实际情况不一样，因此通过选择合适的还贷方法，特别是各大银行推出的房贷产品，还是不错的理财方法。

    五类品种各有优劣

    虽然目前各大银行推出的房贷产品五花八门，但归纳起来，无不外乎于五种类型。首先就是加快还贷频率型，像深发展、兴业银行的“双周供”、中信银行“按周供”、工商银行“周周还”等。这些产品适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛，对还贷压力不敏感的客户。与此相比，以“气球贷”、“点按揭”为代表的房贷产品，则给了还贷者充分利用利率的空间。其原理在于，把一笔长期贷款，压缩在一个较短期限内。由于贷款期限短，相应贷款利率也低。但其缺点是，贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额，适合人群为有提前还款需求者，预期未来较短年限（最长10年）内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者。

    对于许多新婚家庭，或者对于现金流有着迫切需求的家庭来说，则需要关注“宽限还贷期”类型的房贷产品。所谓“宽限还贷”，即在某一个还款阶段中，延长还款间隔或期限。延长还款间隔的方式包括将月供的方式调整为双月供、按季供甚至更长的时间。类似的产品有“定期供”、“定额供”、“接力贷”等。专家提醒，该类产品由于采用延后支付本金的方式，会导致占用银行本金时间变长，利息进一步上升。不过这类产品因为在设计上更多考虑到购房者的实际情况，比较人性化，像如招行的“入住还款法”，将还款期分为两个阶段。客户在购买期房并取得贷款后，到约定交房日期期间，只计付利息，不偿还贷款本金。此外，招行、交行近期还推出“消费易”、“易贷通”等产品对于申请个人循环授信的房贷客户，允许从信用卡的个人可用额度中划拨一定的免息额度到一卡通，还房贷可以用信用卡，很适合需要现金临时周转的客户。

    五大类型房贷产品中的最后一种类型就是“存入闲钱省利息”型。贷款客户可向房贷账户中存入闲散资金，这笔资金即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵销，从而实现节省利息。其不设最低起存额，需要再支取该笔资金时也没有额外的设限，随存随取。但值得注意的是，在不少银行的规定中，只能选择等额本息还款，而且节省的最高上限也有规定，一般为总贷款额50%。目前，深发展、建行、招行、中行、民生等银行也有此类产品，如“存抵贷”、“存贷通”、“房贷理财账户”等。适合一些资金流动量大，且流动频繁的房贷客户。

    适合自己的才是最好的

    虽然房贷产品五花八门，但万变不离其宗。要减少还款利息最好的办法就是：根据手头的资金情况，利用不同的还款方式，尽可能少地占用银行的资金。但也不要过度追求利息最小化，而是要根据还款能力选择贷款期限和还款方式。一般而言，每月还款金额应该保持在家庭总收入的40%至50%，要留出足够的生活费用，这样对生活质量不会有太大的影响。

    除了自己的理财观念，在选择房贷产品之前，还需要关注的是家庭未来的收入预期。还房贷不是一朝一夕的事情，而是涉及到今后10年、20年的生活。在目前市场竞争激烈的情况下，一旦自己的工作，或者家庭中的成员发生预想不到的事情，肯定会影响到自己家庭生活，如果到时不能还贷而发生罚息，甚至更加严重的事情，其后果将不堪设想。（方普法）