买房人预期降价想“撤摊” 开发商只协商不让步———

　　最近一段时间，贷款政策的收紧、首付比例的提高、外地人购房的限制让各地的退房数量屡创新高。广州被爆出退房量暴增了50倍、南京的新房换手率高达20%、河北燕郊的上上城也被媒体爆出陷入退房风波……

　　因此，有人质疑北京是否会陷入“退房潮”？记者对此进行了调查走访发现，经过了2008年那波退房潮，开发商都更懂得规避此类因新政带来的市场风险，加上新政前市场过于火爆，很多买房人都在庆幸自己抢到房子，根本不看清违约责任就签了约，所以现在退房的阻碍更多。 虽不乏业主集体与开发商协商，但真正退房的却没有几个。

　　●开发商做足准备 业主协商退房难

　　“我4月初签的购房合同，由于是第三套房，贷款迟迟没下来。结果赶上楼市调整，三套房完全停贷，开发商却要我补交房款，可销售人员最初承诺可以贷款的，现在却要全款交付，这可怎么办？能退房吗？”新政出台一个月后，各项政策逐渐被履行，使得不少买房人在业主论坛上频频发帖求助。

　　4月30日，“京12条”出台后，很多签了购房合同但尚未获得贷款的购房者都遇到新的问题——不是补交几十万的首付款，就是必须全款支付。实在无能为力的只能退房或者违约了。

　　据了解，虽然目前北京市房地产管理交易网上的退房率并未上升，仍普遍维持在0-1%之间。但实际上，有退房意向的购房者并不在少数。知名开发商潘石屹甚至断言，未来一个月内北京可能上演“退房潮。”

　　其实，对于风雨欲来的大规模退房，开发商早有预料。某知名房企的执行副总裁向记者表示，由于前段时间该公司旗下有三个项目在售，累计签约的房源有一千余套。其中很多买房人签约时都是按20%-40%的比例交了首付款，但因为是第二或第三套房，贷款没有通过审批。很多在3月末、4月初签约的购房人都受到了政策变更的影响，目前已有200-300名购房人表达了退房意向。

　　不仅如此，北京很多的项目都面临这类情况，该开发商透露，不少年后开盘的项目都有买房人以政策为由要求退房，只是由于买房人深知在退房问题上开发商比较强势，一般得走集体协商的路线，没这么快爆发出来。

　　为此，记者走访了大兴、北苑的几个在售楼盘，北苑某热销楼盘的销售人员表示，由于双方有买卖合同，任何一方单方面退房都要按违约处理。首付款可以退还，但一定不会退还十余万元的定金，并且还将按照合同签订时规定的条款索取违约金，因此，销售人员特别提醒道，退房不一定划算。业内人士也表示，作为卖方，退房可能带来的连锁效应也是开发商不愿同意退房的重要因素。

　　●抢房客加入退房潮 房价缩水是主因

　　对于刚刚经历了2009年“一房难求”火爆行情的北京楼市来说，市场转向之快多少让人有些吃惊。更有不少因“一时头脑发热”抢房入市的买房人，迅速转换成了退房大军的一员。

　　4月初在大兴黄村买房的小张就是其中之一，当时亦庄地王的出现，让小张更看好南城的发展潜力，以两万元每平方米的价格买下一套二手房。然而近期新开的存新项目绿地的西斯莱公馆成交均价仅为18255元/平方米，让小张在后悔的同时也积极联系房主协商退房。

　　这类的事情并不少见，北京盈科律师事务所房地产律师张仁藏表示，4月17日以后，他每天都能接到十几个买房人打来的咨询电话。咨询的内容无一例外都是关于退房问题的。对于退房的缘由，除了政策影响外，大部分咨询的买房人都坦承感觉楼市要降价，觉得自己一时冲动买贵了，担心房价会下跌，重蹈2008年断供者的覆辙。

　　据最新统计，北京在售楼盘中目前有140个项目停涨或打折优惠。中原地产华北区总经理李文杰认为，虽然目前开发商采取的多是常规折扣，但由于近来新房商品住宅的成交量始终在100套上下，未来两到三个月内很有可能出现大规模的促销降价。对于降价的预期也成了许多高价买入的买房人开始咨询如何退房的诱因。

　　●退房仍需慎重 是否“潮”起有待观察

　　在被采访者中，几乎普遍看好楼市的降价预期，许多专家学者也推测房价的降幅将在15%-30%之间。但同时，业内人士也认为，在整体经济没有大波动的前提下，房价基本不会出现像2008年那样的大落。另外，由于退房过程耗时耗力，开发商以合同约定为由掌握着主动权，退房人不但要花费大部分精力，还很有可能损失不菲的违约金。因此，对于许多非政策原因导致的退房仍需慎重。

　　虽然市场上已经出现了一些买家退房的现象，但业内人士表示，大面积“退房潮”是否出现还需要进一步观察。业内人士表示，经过对近几年深圳楼市的观察，发现房地产纠纷类型的变化已经成为房地产市场行情变化的晴雨表：卖家毁约增多，就是房价飙升时；买家退房潮起，就是房价狂跌时。“根据以往经验判断，目前出现退房的迹象可以确定北京房价止涨已成定局，房价下行趋势明显，但大规模的退房往往出现在楼市价格下调后，因此退房潮真正到来还需进一步观察。”

　　●律师帮助：二手房买卖通过法律理应能退房

　　对于当下频繁的退房咨询，盈科律师事务所表示，近来主要以二手房为主。由于二手房本身的首付款就比新房高，政策变化后，更是首当其冲。每天接到咨询退房的电话中，有八九成是二手房。

　　对此，北京市盈科律师事务所房地产律师张仁藏向记者表示，目前情况下，由于首付提高，导致资金不够而想要解除合同，或者由于三套房停贷、无法提供纳税证明的外地人想要退房的在二手房市场并不少见。当下争论的焦点主要是，由于政策变更而导致退房的，该由谁负责？

　　对此，张仁藏认为，政策出台后，具体执行细则还需要一定时间的研究，目前虽然没有完全统一的说法，但由于国家政策而导致无法贷款的情况双方事先都没有约定，而且责任不能简单归咎于当事人的任何一方，按照法律中情事变更的原则（即在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。）允许双方变更或解除合同而免除违约责任的承担，对于二手房的纠纷来说，如果确因政策原因，买房人有权要求卖方取消合同并退还定金，不用追究违约责任。

　　●开发商对策：坚称不退房 补偿花样多

　　退房对于开发商来说一向是敏感的话题，大部分开发商普遍表示，大规模的退房潮尚未到来，但有退房意向的买房人确实比2009年楼市火爆时多出数倍，这使得经历了前年那场“退房潮”的开发商，都不敢掉以轻心。

　　“现在很少有开发商愿意退定金的，一般都会想办法让业主不要退房”，某项目销售总监告诉记者，目前开发商一般有几种方式应对政策因素导致的退房。很多销售人员在接待要退房的买房人时，都被要求向购房人讲明退房的复杂程序和违约方需要承担的损失。

　　另外，“改底单”则可以帮助买房人获得贷款，既通过更名的方式，让买房人以能取得贷款的亲戚朋友的名义来规避政策。与以往开发商常用的赠送精装修、现金回馈等方式安抚退房人不同。如今，一些开发商为应对首付及贷款的限制也想出了很多新花样。

　　通州某开发商将原本的精装修的房子改成毛坯，让许多不能贷款的业主可以以装修的名义，通过银行或公积金取得几十万元的个人消费贷款。另外，一些项目也采用分期付款的方式帮助不能贷款的买房人缓解资金压力。即在房屋交付前大概一年至一年半的周期内允许买房人分期支付房款。

　　此外还有报道称，广州某新盘，推出了“首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案。对此，业内人士表示，无论开发商采取何种方式，其目的依然是避免退房，对于“刚需”买房人来说，完全可以利用这个机会，向开发商提出替换优质房源的有求。