商品住房市场调控新政出台后，政策目光开始关注商业地产。

　　5月19日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，进一步规范酒店类项目的开发经营行为。

　　通知要求，今年5月31日后签订土地出让合同的新增酒店项目一律禁止分层、分单元销售。 对于已取得预售许可或现房在售的存量酒店类项目，各房地产开发企业应在房屋预销售时，向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

　　对此，21世纪中国不动产商业地产总经理蔡宇翔对媒体表示，此次北京四部委联合叫停擅自改变酒店类项目用地性质等做法，极有可能是针对目前市场中普遍存在的“商改住”等行为，严禁在市场中打“擦边球”，从而达到彻底、全面调控楼市的目的。

　　剑指产权式公寓酒店

　　通知一出，“酒店式公寓”、“LOFT住宅”等频频出现在售楼广告里的楼盘名称开始受到质疑，以至于笔者电话连线相关项目时，售楼小姐一开口便是“我们不受这次政策影响”，急于撇清项目与政策的关系。

　　北京中原地产市场总监张大伟接受《中国建设报·中国住房》采访时表示，目前大家理解的酒店式公寓应该分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都按照酒店标准配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于消费者并非为自住购买，而是将拥有产权的客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红并获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。他认为，此次通知主要针对的正是这部分房源，其产权年限一般为40年。

　　而酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓，是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，既可居住又可办公的综合性物业。

　　其实，2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》已经首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别给出定义，并明确其区分与界定。其名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”

　　因此，酒店式公寓强调的是物业管理酒店化的公寓，并不是产权的一种定义，而是开发商的一种销售名词。酒店式公寓用地性质为住宅，具有70年土地使用权。此次通知出台后，《中国建设报·中国住房》电话连线北京红杉国际公寓等在售酒店式公寓项目时，工作人员称项目具有70年产权，并不受政策影响。

　　但是产权式公寓酒店用地性质为商业，只有40年土地使用权，是真正意义上的“酒店”。也有一些项目打着酒店式公寓的旗号销售，但其用地性质既非住宅也非商业，而是具有50年产权的综合用地项目。《中国建设报·中国住房》电话连线北京海渔广场、奥加国际公寓等以酒店式公寓名义出售的项目时了解到，这些项目属综合用地项目，大部分都已售罄，政府新规对这些已经建成的楼盘几乎没有影响。

　　四部门明确整治权限

　　据悉，酒店类房地产开发项目包括宾馆、度假村等。北京联达四方总经理杨少锋说，2007年以来，住宅价格暴涨，住宅投资收益大大超过写字楼，出现售价和租金“商住倒挂”现象，大批项目纷纷将综合性质或商业性质的土地改为住宅用地，典型的项目有50年产权的明天第一城项目、40产权的林肯公园项目等。目前北京市场上以“酒店式公寓”和“高档公寓”名义销售的，几乎都是此类产品。此类项目往往是商业或者公建立项，产权为40～50年，水电均需按照商业用水和商业用电来收费，居住成本远远高于住宅项目。而且，这类项目按规定不能接通燃气，通常以电磁炉来取代煤气。事实上，住宅类产品规划对消防的要求与写字楼产品相比有较大差别，对通风要求相对较高，因此此类项目安全隐患相当大。

　　业内人士亦多认为，酒店类项目如果擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅分套销售，一方面无法发挥酒店类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能，对周边的交通和环境产生负面影响；另一方面，这种“住宅”无法保障购房人合法权益，无法按照住宅标准缴纳契税、物业费、水电费，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标，甚至容易产生售后包租、返本销售等违法违规行为。

　　为杜绝这类问题的出现，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局明确了各自的监管职责：国土管理部门负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管，并依法进行查处；规划行政主管部门将加强对施工图审查机构的监管，对未经允许擅自变更规划许可内容的，依法不予规划验收；建设房管部门要加强对酒店类项目销售行为的监管，加大对返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度。对于2010年5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，由四部门组织召开联席会共同审定。

　　商业地产隐忧初现

　　据链家地产统计数据分析，2010年1～5月新开盘与预计6月开盘的328个住宅项目中，仅有15个为纯粹或包含部分酒店式公寓的项目，在新建商品房市场中所占比重仅为4.6%左右；同时，酒店式公寓在二手房市场中成交的比重也不超过3%。张大伟亦表示，受政策实质影响的房源甚至不到1%，而且这部分项目主要是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑，此次的政策限制对北京市场影响不大。

　　北京市住建委相关负责人亦公开解释：“通知主要目的是规范市场，否则将来到处都是住宅，城市就失去了后续活力。”不过引人注意的是，这位负责人透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。如此一来，北京许多项目将面临考验：在建项目面临进退两难的选择，已购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已入住项目未来转手出售也将变得困难。杨少锋表示，“商改住”禁令将让许多项目面临“灭顶之灾”。

　　中原地产表示，最近因为宏观调控对住宅的影响，很多投资者开始考虑似乎不受影响的商业地产，但是此次政策对商业地产的限制可能影响到一些购房者的心理预期，他们也许会对楼市调控即将蔓延至商业地产心存担忧。