■“叩问中国楼市”系列评论之三十一

　　目前，中央和地方各级政府开展房地产市场调控的思路已经逐渐明确，目的就是为了一定程度上“挤出”房价泡沫。

　　从根本上看，近年来房价的疯狂上涨虽然可以归因于许多因素，但终究是房地产市场供求失衡的表现。要想真正有助于解决房地产市场的矛盾，未来的金融政策需要充分创新。

　　首先，从住房供给角度来看，当前的房地产金融结构存在两方面严重的问题。

　　一方面，地产商的融资来源过度依赖于银行贷款，造成了银行业与房地产业形成互相依赖的局面，也使得决策者在进行房地产市场调控时，不得不考虑对商业银行可能产生的冲击。

　　另一方面，保障性住房供给尚未形成可持续的融资来源。目前各地的保障性住房建设，其资金来源除了银行贷款之外，还有财政拨款、公积金沉淀资金等。而保障性住房的非市场特性，使得这些资金来源都难以持续，规模也受到限制。

　　对于前者，需要在适度控制房地产信贷规模的同时，积极促进房地产市场中的直接金融创新，发展包括房地产投资信托在内的新型金融工具。对于后者，则应该借鉴众多国家的发展经验，改革现有的住房公积金体系，发展新型的住房政策性金融机构，为保障性住房建设提供长期、稳定的低成本资金来源。

　　其次，从住房需求角度来看，当前的房价泡沫，很大程度上是源于房地产市场中的投机盛行，而这又更多是由于中高收入者存在投机冲动，而低收入者则由于严重的财务约束，其住房需求受到了根本性的抑制。要解决这样的矛盾，同样需要利用金融政策来实现住房需求结构的优化调整。

　　一方面，要持续通过金融政策来遏制中高收入者的住房投机需求，适度抑制其住房改善需求。另一方面，针对低收入者的住房需求，除了依靠提供保障性住房之外，还需要对低收入者增加相应的金融支持手段。其中既包括要为低收入者购房提供政策性的低成本贷款、政策性担保，也要适度地发展相应的个人住房贷款证券化，促使金融机构对低收入者提供更多的购房融资支持。

　　总之，金融政策不能简单地着眼于“一刀切”地抑制住房供给和需求，而应该致力于优化房地产市场供求结构，才能最大程度上有利于房地产市场健康发展。