昨天上午,农业银行公布了首个房贷新政细则。但是到了下午,原本刊登在农行网站上的有关公告,却被悄然撤下。对此,本报记者第一时间致电农行广东省分行相关人士,得到的回复是“原公布的细则需要修改,现在还不能执行”。至于具体修改的内容,以及何时重新公布细则,农行广东分行均表示未能透露。

业内人士认为,农行率先公布房贷新政细则,原本对其他银行会形成示范效应。但是,现在农行把已公布的房贷细则撤回修改,很可能各家银行相互观望,造成房贷新政细则依然“难产”。

还原“首个细则”贷款超过30万利率自动下调

在央行公布房贷新政后,农行在昨日上午公布了首个商业银行房贷细则。农行表示,将对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持,最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

农行称,对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑；借款人购买非普通住房的,即使是首次购房,首付款比例原则上不低于25%；借款人购买非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,购买非普通住房的,贷款利率原则上不下浮；严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

另外,在新增贷款优惠政策之外,农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。在对存量贷款利率调整过程中,农业银行采取了两种方式。一种方式是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,无需借款人申请,贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整,即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款,须先由借款人主动提出书面申请,银行在审批过程中要基于原合同约定,综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见,经借贷双方协商一致,于2009年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,农业银行将不受理其利率调整申请。

建行率先表态多是原则性规定具体操作很难

在房贷新政实施的首日,建设银行对于新政的执行就作出了表态。对于新发放的商业性个人住房贷款,建设银行表示,将在人民银行的政策框架和授予的权限内,根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房等因素,制定差别化的利率政策和首付款比例要求。

而对于已经发放的个人住房贷款,建行表示,其利率调整取决于两个因素,一是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。二是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估的结果。建设银行将在合同重新定价日(一般在每年1月1日)按照合同约定和综合评估结果进行确定。

对于普通自住房定义,建行称应是按照住房面积大小确定,但具体要以当地政府或有关部门的规定为准；对“改善型”普通自住房,建行则理解为“如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求,需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住,可以认为是购买改善型普通自住房”。

记者在昨日的采访过程中,问及房贷新政具体细则的出台,工行广东分行、中行广东分行,以及交行广东分行等银行均表示,尚在等待各自总行实施细则的正式通知和安排。骆海涛

深度分析

银行到底在担心什么?

“银行可能的一个担心是‘利率倒挂’问题。”在接受本报记者采访时,中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,假如银行执行基准利率0.7倍的优惠时,那么5年期以上的存贷款利率是“倒挂”的。

经记者测算,按照3至5年(含5年)贷款利率7.29%最大程度下浮30%,得到的实际利率是5.103%；按照5年以上的贷款利率7.47%最大程度下浮30%,得到的实际利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。“如果一家银行只做长期贷款和长期存款业务,那么很快将濒临破产。”一位银行业内人士如此评价,给予客户的优惠已经非常彻底,这对银行的定价技巧要求相当高,尤其5年期以上的利率下降到了5.229%,比目前银行5年期存款利率5.58%还要低,这样一来,如果客户在银行将房贷本金总额相等金额的钱存五年以上定期,那么,这笔定期存款的利息可以用来偿还房贷的月供还有盈余。

一位负责房贷的银行客户经理表示,银行以最低利率给的客户越多,银行亏得越多,而且央行制定的规定明确了“自住、首套、90平方米以下”等限制要素,倘若同质客户遭遇不同待遇,可能会发生大量的投诉,那也是银行的一大挑战。

银行还担心很难把握客户的风险。按照央行的要求,首付比例最低降至20%,但由于各家银行的定位不同,客户层次也不同,银行如何来确定客户的风险是个问题。上述业内人士称,过去银行愿意把资金借给购买了多套房的客户,看中的也是其偿还能力要较一般客户高。现在尽管有多种手段可以了解到客户的资信情况,但这一方法往往对于第一次和银行打交道的客户不适用,缺少风险记录,也就无法判断风险。此外,即使银行得出了客户符合相关要求的判断,20%的首付比例和30%的首付比例的风险又不一样。“在目前市场低迷的情况下,要求30%首付意味着流失客户。因此,目前银行处于两难的境地。”

此外,银行的担心还源自相互观望和博弈。部分观察人士称,各银行都担心自己推出的房贷细则定价太低,因此,谁越迟出台就越有利,原因是在别人基础上略为降低最主动。骆海涛

■市民呼声

“改善型普通自住房”应先界定楼市新政亟需政府“猛推一把”

昨日,农行房贷细则出台。细则一出,虽然没有提及最为关键的“改善型普通自住房”,但还是引起深圳地产业界和市民的普遍关注。下午,农行撤下公告,大家大失所望。　　

农行细则条款仍太谨慎?

对于这份细则,市民也态度各异,名为“乐天”的网友看到细则后表示,“表明了对老客户的态度,这是最大的亮点”。农行重点明确了对存量个人住房贷款的利率调整政策,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上,原则上自动调整利率,自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。“bily-李斌”亦认为,农行做法的好处在于进行了客户细分,并且根据个人的具体情况来确定。但也有网友“钱保来”说,他买房子贷不了30万元,这个“细分”不太合理,过于看高了人们的购买力。部分网友均发言表示,农行的条款谨慎,是因为“怕次贷”,太不痛不痒了,只是支持原来买不起或不想买的人买房。

中国指数研究院深圳分院房产分析师杨奕表示,农行细则整体上体现了央行房贷新政的主导精神,对于自住的首次购房活动给予了最高额度的信贷支付和利率优惠,同时对于非自住的及非首次购房的贷款活动也有一定的优惠,但优惠力度不够,也说明了银行对于房地产市场中投机购房活动的防范。

“这是一个中性的细则,既落实了政府的政策,又考虑到了自身的风险!”深圳社科院城市运营中心主任高海燕认为,农行发布的房贷细则比较谨慎,对不同情况下首付的比例区分比较谨慎的,农行未对“改善型普通自住房”等概念进行界定可以理解,这些概念还是应由建设部或地方政府做出明确界定。　　

关键时候政府要先出手?

深圳某银行业内人士告诉记者,政府把贷款利率下浮的幅度扩大,本次房贷政策一定程度上是利率市场化的局部提前实施,有利于市场化定价机制更充分地发挥作用,但是“孩子老被人管着、放开了会怎么样”,这是“家长”和“孩子”都很担心的问题。

宝安一在售楼盘的开发商表示,利率下调到0.7倍对于购房者是非常有吸引力的,至少想买房的人不会再为银行的事而困扰,这对楼市有较大的促进作用,但暂时不可能拉升房价。此外,这一政策还能吸引一部分抄底心态的投资客。但是,该开发商表示,在农行细则里,其实如何甑别改善型普通自住房这一点很关键,细则却没有公布,很遗憾。首付下调,其实在楼市作用不大,很多客户能够支付首期,关键是利率影响二次以上购房的客户。

一位市民表示,银行现在对待新政十分谨慎,还是相互观望,等待政府的态度。这个时候政府应该先做好概念界定等工作,“猛推一把”,让银行“胆壮起来”,同开发商、购房者一起将楼市托起来。卢先兵 马芳