近期，北京、上海、深圳等城市房租大幅上涨，在住房销售市场步入调整期的背景下，这种现象引起了业内关注。

　　事实上，近十年来，我国住房租金上涨显著慢于房价，所以形成了房价偏高、房租偏低的现状。导致房租上涨较慢的原因主要有两个：一是住房租赁需求不够旺盛、持续性不强。国人普遍“重购轻租”，绝大部分人都将租房作为买房的过渡，再加上长期以来，住房租赁市场比较混乱，租客权益得不到保障，人们不愿意长期租房。 二是租赁性住房供应充足。投资投机客购房多数都用于出租，少数暂时空置；部分改善型家庭购买二套房后，往往也将首套房用于出租。

　　以上海为例。与发达国家的大都市相比，当前上海房屋租赁市场尚处于初级发展阶段，尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业立法和政策不完善、租金收益率偏低。2009年底数据显示，上海市房改后的旧公房年租金收益率只有3.5%，而次新房仅有1.8%，远落后于国外5%～8%的收益率。

　　流动性较强，租赁方和出租方交易短期化，也是我国大城市住房租赁市场的突出特征，以房客频繁搬家为主要表现。出现这种租赁需求短期化现状，一是因为租房需求的主力军是年轻人，普遍工作地点频繁变化；二是很多人买房后即退出租赁市场；三是大城市职场竞争激烈、生活成本高，造成人员流动性很大，也导致了租房的短期化。

　　但是，正是在这种多年以来租房市场房租偏低、流动性大、短期性强的普遍现状下，当前出现的房租大涨现象才显得“非正常”。从某种程度上说，长期偏低的租金水平逐渐提高是好事，租赁市场被稳定青睐是好事，是买房与租房市场趋于平衡的特征之一，也是房屋市场成熟的表征。可突然间因政策、环境因素导致的无序大涨，则恰恰反映了我国租房市场亟待规范，搞不好还会反过来伤害住房消费、楼市调控。

　　那么，只有认清当前阻碍我国住房租赁市场发展的主要因素来自哪些方面，才能有针对性地规范和改进。我认为，这些因素至少包括以下几个方面。

　　一是在“购重于租”的观念下，租购结构失衡；二是租赁市场处于放任状态，自发的、分散的、无序流动的住房租赁状况短期内难以改变；三是中低租金的中小户型供应不足；四是个人出租住房行为存在不规范之处，如限制房客对房屋的装修装饰，合同期内涨租金、驱赶房客等；五是租赁市场准入门槛较低，部分中介规模小、资信差、运作无序、经营混乱；六是法规不健全，很多环节管理无法可依，房屋租赁管理与人口住房管理不易衔接，交易的合同备案率极低，政府无法掌握市场情况；七是行业回报率偏低，缺少鼓励房地产企业和其他社会机构开发和经营住房租赁业务的金融财税优惠政策。

　　在眼下宏观调控的关键期，租赁市场的大起大落的变化更应引起有关方面注意。在国家已启动公租房的良好政策配合下，抓住这个改革商品房租赁市场的好时机，尽快加强规范，形成长期稳定的住房租赁体系。

本站编辑：商海浪子