课代表 黄露

　　关键词：赠送面积

　　知识点

　　1.开发商擅自更改规划设计后获得的赠送面积，是违建面积。

　　2.顶层送天台、底层送地下室，将属于业主共有面积赠送给某一业主，这一承诺不靠谱。

　　课堂提问：

　　读者郑小姐：现在降价的不多，但送面积的楼盘不少，随便找一个楼盘赠送面积都超过30%.这些赠送面积是怎么来的？赠送面积不会写进合同，哪些面积是合法赠送，哪些开发商没权赠送？对于赠送的面积，我们怎样保障自己的权益？

　　现场解答：

　　最常见的赠送面积，是打擦边球的赠送面积。 简而言之，即是开发商利用一些不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率。按照《建筑面积计算方法》，阳台、入户花园的面积按50%计算，因此就有了超大阳台、户户赠送入户花园；层高低于2.2米的空间不计入面积，因此就有了步入式凸窗和落地凸窗；低于4 .95米层高算一层面积，因此4 .8、4 .9米层高的L O F T公寓大行其道。这些面积在房价中会体现。作为购房者要选择实用的赠送面积。

　　但市场上也有一种赠送方法，它不体现在房产证上，不列入合同，而需要买卖双方签协议。“部分楼盘在项目通过规划验收后，通过购房者集体委托其指定的装修公司对房屋进行二次装修改造，使得房屋实际使用面积增大。这种赠送面积实际上是开发商擅自变更规划设计违章搭建起来的，属违建面积，但因是购房者委托搭建，导致购房者‘被违规’。一旦引发安全问题或涉及诉讼，开发商便可金蝉脱壳。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。而我们常见的“顶层送天台、底层送地下室”，则实际上属于侵权面积。根据《物权法》规定，以上部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也可能被拆除。

　　“开发商所‘赠送的面积，属于非法面积，自然不会也不可能写入《房地产证》。而我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，所以赠送面积都不受法律保护，不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益无法得到保障，且有可能被政府追究违建的法律责任。”张茂荣说。