交房发现与宣传有别，业主向开发商索赔被拒

　　小赵租住在闵行某小区，2006年年初小赵看到附近的一个楼盘的宣传广告，开发商在广告中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、社区医院、大片绿地和中心花园等。因为小赵工作的地方也在附近，见到开发商的广告后，觉得各方面条件都不错，经过与售楼方的多次接触和了解，便和该房产公司签订了《商品房预售合同》。合同签订后，小赵依照约定履行了付款义务。

　　2007年7月，该房产公司按照合同约定向小赵发出交房入住通知书。交付房屋后小赵发现，小区内所谓的学校、超市、图书馆和社区医院等根本没有，大面积的绿地也改建成了车库。小赵认为：该房产公司不履行广告承诺是欺诈销售，她向房产公司方面提出交涉，却没有得到满意的答复，于是小赵向人民法院提起诉讼，要求退房还款并赔偿损失。

　　在庭审中，小赵诉称，开发商在售楼广告中进行虚假宣传，自己受误导签订了购房合同，违背了自己的真实意愿。被告某房地产公司辩称，在小区建设的最初规划中，确有广告宣传中的小学、超市、图书馆等内容，后因实际情况变化而进行了调整。在双方签订的购房合同中并未对上述内容进行约定，广告宣传的内容也并不当然成为合同的一部分。因此，被告也没有违约行为，不同意原告的诉讼请求。

　　律师判案

　　广告承诺即便未在商品房买卖合同中载明

　　仍应当视为合同的一部分

　　上海理平律师事务所的袁向阳(向阳博客,向阳新闻,向阳说吧)(向阳博客,向阳新闻,向阳说吧)律师认为，本案中原告小赵和被告房地产开发公司之间争议的焦点问题是开发商在广告中关于承诺的小学、超市、图书馆、医院、绿地等设施是要约邀请还是要约，开发商未能按照广告中的承诺设立学校、超市、医院、图书馆等设施是否属于违约行为。

　　对于上述问题，《合同法》中规定商业广告属于要约邀请，但是商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。同时最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　那么具体到本案中，开发商在广告中做出的小学、超市、医院、图书馆、绿地的承诺是具体确定的，而且对于购房者来说都是非常看重的购房因素，足以影响购房者做出是否购房的决定，已经符合要约构成的基本要件，可以认定属于要约行为。

　　开发商在庭审中辩称，由于上述承诺最终没有体现在购房合同中，因此不构成违约。我们认为这种说法是不妥当的，一般来说进行广告宣传，发放宣传资料是开发商售房宣传最主要的方式之一，由于期房不同于现房，因此购房者也只能从宣传资料中了解将来的房屋状况和小区规划情况，这样宣传资料就成了购房者决定购房的最重要因素，如果开发商可以对所有宣传中做出的承诺不负责任，那么购房者的利益势必没有办法得到保障。

　　正是基于上述理由，法院认为，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍应当视为合同的一部分。