2007年美国楼市崩溃是经济陷入衰退的最主要原因，虽然去年中经济开始有复苏迹象，但也只是昙花一现，当前楼市仍是美国经济中最疲弱一环。数据显示，新屋销售在5月份跌至历史新低后，6月份便见大幅反弹，急升逾两成至33万间，远超市场预期。

　　不过细想之下，美国购房退税刺激计划于6月底结束，根据奥巴马政府的刺激楼市方案，凡于4月底前签约、在6月底前完成交易者才可享6,000至8,000美元的退税优惠，金额可谓不菲。 由此推论，为了能赶上尾班车，大批买家于最后期限前办理手续，最终带动数据反弹便不足为奇。

　　不过，华府推出置业税务优惠政策只能暂时利好楼市；政策一旦完结，楼市便打回原形。5月份楼市数据转差，反映在政府扶持小业主的政策下，市场只是透支了未来数月，甚至数年后的购买力，真正需求状况遭到扭曲。

　　就业复苏慢 拖欠比率高

　　事实上，近月不单楼市无任何起色，就业市场也再陷入低迷。数据显示，7月份非农职位减少13万个，连续两个月下跌。今年以来，平均每月新增职位仅9万个，反映就业复苏缓慢，美国人置业能力尚未恢复，楼市缺乏回暖的基本动力。

　　另外，美国按揭市场的状况始终未有改善，近月更见恶化，尤其是次级贷款的拖欠状况。数据显示，次按拖欠状况虽于去年底一度回落，但今年第一季公布的次按拖欠占总次级贷款比例再见攀升，当前已经接近三成，为有统计以来最高。

　　据Realty Trac公布的数据显示，2008年美国住宅断供个案平均每月26.3万宗，去年更增至33万宗，今年首5个月平均仍超过30万宗。2007年至今，断供个案已累计超过1,000万宗。大量断供不单对美国未来楼市及经济，甚至银行业的资产质素亦构成重大影响。

　　美国楼市表现一直欠佳，即使在当前的超低息环境，亦未能有效刺激需求回升，与香港当前的楼市表现可谓大相径庭。据美国按揭银行家协会(MBA)近期公布的数据显示，按揭申请在08年底及09年初大幅攀升，未几便再度回落，近月虽然企稳，但却走势平平。

　　低息未能刺激需求回升

　　不过，疲弱楼市加上超宽松的货币政策，导致按揭利率持续下跌。15及30年期的定息利率均跌至有记录以来最低，低息虽未能有效刺激美国家庭置业信心回升，但却最终刺激转按需求。

　　数据显示，转按申请指数同样于08年底至09年初大幅攀升至7,000多点的高位，但最终再次跌返至不足2,000点水平。不过由4月开始，该指数由2,000点大幅升至当前的近4,000点，升近一倍。另外，转按申请占整体贷款的比例由年初开始大幅攀升，当前已经升至近八成。

　　由此不难看出，经济不景加上失业率高企，美国家庭的置业信心仍然疲弱；而已置业家庭可能要求银行减息，或转按来缓解经济压力。

　　不过，美国楼市在当前低息环境尚且需要苦苦挣扎，很难想像在利率回复至正常水平时，楼市会风生水起。 交通银行香港分行资金部 刘 鑫