2010年随着接连下发房地产调控文件，房地产市场遭遇再次紧缩，开发商感到如芒刺在背，打开各种渠道以期破题。市场上应运而生了大量的房地产基金。而开发商主动组建的房地产基金管理公司成更一枝独秀，以其项目为基础，吸引了不少资金的参与。

　　与专业的投资基金相比，开发商的基金管理公司更像是一种转型，“地产公司之间开发运营能力的差距正在逐步缩小，未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。”中国首家尝试这种转型的金地集团(600383,股吧)董事长凌克曾向记者表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

　　各路地产基金欲分天下

　　据不完全统计，国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

　　作为率先启动基金管理业务的开发企业，金地集团总裁黄俊灿在接受记者采访时表示，公司预计2015年中国投资房地产行业的第三方基金总额可达9100亿元，约占GDP比重的4.4%，而公司旗下的稳胜投资则已经完成了第一期美元基金的募集和投资。2015年金地公司计划20%的利润将来源于基金管理团队，而管理规模将达到200亿元。

　　另一家行业巨头中海今年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立规模为2.5亿美元的房地产私募基金。中海外集团董事会主席孔庆平在接受记者采访时表示，此基金目前投资于中海的三个项目都获得了成功，已经完成了“试运行”阶段。

　　另外复地集团除星浩资本、盛世神州之外，2009年8月，复地成立上海复地景业股权投资合伙企业，目前旗下已经有景业和景盈两支房地产基金，其中景业募资5.5亿元，侧重投资复地本身开发的项目;景盈已于今年4月完成募资。

　　上游与下游的选择

　　但是，开发商的选择是多方向的。

　　房产基金的“初体验”还是从万科开始的，2005年底，万科与中信资本共同发起，在香港成立中信资本·万科中国房地产开发基金，彼时全球最大的房地产投资机构GE地产投资了2000万美元。该基金募集资金为1.5亿美元，存续期为5年，主要投资于万科的开发项目。其后，万科并没有在基金上迈出更大的步伐。万科继续其产品线研究领域，先后进行了廉租房、老年公寓的尝试，并在工厂化生产上获得很大进展。

　　与万科相比，金地却选择了另外一条路。自从2005年开始，金地与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作。2007年3月，瑞银房地产第一次带队到访金地集团，双方讨论设立美元房地产基金的可能性。金地进入投资领域自此进入实质操作阶段。2008年8月，金地管理的这只美元基金已经在沈阳投入了两个项目，其中一个已经开盘。同时，“投资团队在评议审核大量的项目资源，有些是金地的项目，有些是非金地的项目，会在近期内继续投资，”黄俊灿非常乐观，表示回报率可达到20%以上。