| 从近几年情况分析，房地产行业的营业收入增速已经从高峰值回落至相对平稳的增速。我们预计未来随着行业调控的持续，行业整合的过程中，净利润的增速也在波动中趋缓。房地产上市公司前3季度实现了同比增长15%的销售金额和同比增长44.45%的预收账款，除了价格上涨的原因之外，行业资源聚集效应也不可小觑。在行业调控常态化的过程中，行业整合的结果将是强者恒强。
房地产公司的资金状况是短期无忧，而远期隐忧已经显现。3季报数据显示，截至3季度末，95家样本公司共有货币资金1941.72亿元，同比增长9.92%；短期借款738.53亿元，同比增长19.56%；一年内到期的非流动负债552.20亿元，同比增长55.95%。从短期来看，货币资金足以应付短期债务需求，资金压力不大。但相较于短期借款和一年内到期的非流动负债，货币资金的增速远低于二者。此外，长期借款在借款总额（长期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，截止3季度末，样本公司长期借款比重已达到77.20%，较去年同期提高了5.52个百分点。如果销售低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。
截至3季度末，95家样本公司经营活动产生的现金流量净额总计-786.89亿元，较去年同期的472.70亿元减少了1259.6亿元。
在行业调控常态化、长期化的背景下，市场日益成熟和规范，资源日益集中于优秀企业。毛利率的下滑、增速的下降，无不考验企业的承受力。强者恒强是未来行业整合的结果。而在整合过程中，各企业对自身管理能力、资金使用效率、融资能力、资源整合能力、开发能力等等的审视和提升，将是其应对行业变化的生态环境的可行选择。在超越行业平均水平的销售业绩下，短期内优秀房企的资金压力并不明显。但长期借款占比的提升，为房地产公司未来的资金压力埋下了伏笔。
调控仍在持续，流动性依然宽裕。政策的压制和资金的刺激使得行业面临较多的不确定性。近期高端商品房豪雨中低端住宅的销售业绩或许反映了资金在追求保值增值中对房产的难以割舍。但在中国当前的环境下，政策的调控始终无法忽视。房子的最终属性依然是居住。投资和投机型的需求能够支撑市场多久尚难判断。维持行业“中性”评级。个股方面，行业整合，强者恒强的局面下，我们推荐行业龙头万科、招商地产，以及有价值重估机会的商业地产公司世茂股份。 , |
