地块已闲置两年多

　　受困资金问题的美国铁狮门房地产基金(下称“铁狮门”)日前悄悄将闲置已两年多的2008年“上海地王”新江湾城F地块的部分股权转让给上海城投置地集团(下称“上海城投”)。

　　事实上,早在一年多之前,市场上就流传铁狮门欲出售新江湾城F地块部分股权融资的消息。但铁狮门与上海城投的合作,还是显得悄无声息。引起《第一财经日报》记者注意的,却是10月29日由城投控股(600649,股吧)(600649.SH)发布的一则决议公告内容。

　　上海城投介入F地块

　　公告中称,子公司上海城投就高泰房产公司、开古房产公司各36%股权的议案实行了审议。表面上看,这两家公司显得并不起眼,但记者在工商部门查询的信息表明,这两家房产公司名下开发的地块,恰恰是新江湾城F地块,即铁狮门在2008年以67.5亿元底价获取的综合性商住用地。

　　公开信息显示,该地块将被分为数期开发,为该地块成立的5家项目公司中,上海城投分别占36%的股权。

　　但据记者了解,这并不是最终结果。今年8月,城投控股发布的一则决议公告称,在监事会相关会议上,审议了上海城投收购上海合庭房地产开发有限公司、上海沪风房地产开发有限公司、上海康州房地产开发有限公司各36%股权的议案。公开信息表明,这3家企业的名下开发土地,同样为新江湾城F地块。

　　新江湾城F地块的挂牌出让信息显示,该幅土地占地面积267481平方米,为包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅在内的综合性用地,容积率3.37,总建筑面积90万平方米,挂牌起始价为67.517亿元。

　　在此之前,新加坡仁恒地产以楼面地价20000元/平方米的代价,将新江湾城D3地块纳入囊中。正因为此,业界对于该幅用地的最终出让总价,普遍预测将逾百亿元。然而,2008年1月,在没有竞争对手的情况下,铁狮门毫无悬念地将这幅土地轻松摘牌,折合楼面地价仅7500元/平方米。

　　2009年初,新江湾城F地块曾以“世浦领世”项目的名义,高调举行过开工仪式,但随即又没了下文。记者在新江湾城F地块现场发现,整个地块如今呈现出一派荒芜的景象。目测来看,中央一大块区域虽然已经平整,但区域中的杂草却仍然已长到了二三十厘米高度。在此之外未经平整的区域,杂草甚至已长至一人高度。

　　在穿过地块的河道两岸,正有两辆挖土机在运作。不过记者询问时被告知,这只是上海水务建设工程有限公司修建河道的施工现场。此外,F区的绿地工程绿化管理辅助用房及配套工程,也正在进行之中。但现场未见任何与铁狮门相关的项目施工。

　　而根据当时的地块招标文件,F地块在签订《国有土地使用权出让合同》之日起两年内动工,动工建设后三年内,竞得人必须完成F地块内总建设量的50%。

　　铁狮门调整策略

　　“美国铁狮门在中国的投资项目,还是以基金运作为主。”一位房地产投资业界人士告诉记者,这与国内通常概念中的开发商模式截然不同。“资金来源主要是基金方面,不过与其他房地产基金不同的是,铁狮门更习惯投资于开发环节,这样的回报会比较高。”

　　2006年,同样擅长基金操作模式的美国汉斯落足新江湾城板块。公开数据显示,汉斯以17.1亿元获取的C5地块,同样为商住用地。随后,汉斯以25046元/平方米的价格将住宅部分销售完毕,又将剩余商业部分以23.6亿元代价售予富力地产及合富泰景的购买联合体,顺利套现退出。

　　有知情人士称,由于F地块的商业部分比例远远高于住宅部分,而新江湾城板块整体居住氛围较淡,尚无法支持商业部分的经营运作,这也是导致铁狮门态度一直犹豫的主要原因。

　　自2008年拿地至今,新江湾城板块的住宅价格也在快速上涨。当年以20000元/平方米楼面地价收购的D3地块,如今售价已达55000~70000元/平方米。对铁狮门来说这是对项目进行实际性投资的良好机遇。

　　但摆在铁狮门眼前的一个现实问题是:土地开发时间却已经超过了两年期限。或许正因为此,最终形成了目前上海城投介入合作开发的局面。事实上,上海城投也是新江湾城的土地一级开发商。

　　记者从接近铁狮门的知情人士处得知,从该幅土地的体量及包括各项产品的用地性质来看,甚至有可能并不仅限于目前已公布的5个项目公司。

　　据悉,除了上海之外,铁狮门目前已在北京、天津、成都分别有项目运作,大多为商业地产项目。有深谙外资基金投资细节的业内人士指出,铁狮门目前在中国市场的投资策略已有调整,即从早先的开发为主逐渐兼顾收购成熟物业,以达到两种模式共同平衡的目的。“不过这也有问题,对于基金来说,回报率20%以上是不争的事实,收购成熟物业固然能够缩短时间年限,但升值空间能否达到预期目标尚是个未知数。”