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二三线城市地价飙升 恒大双倍价拿两年前地块-重庆写字楼租售信息网
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二三线城市地价飙升 恒大双倍价拿两年前地块
发布时间:2010/12/27 9:57:45
来源:理财周报
阅读:111

  随着国家调控,房地产行业的拼杀战场已从一线城市,逐步转向二三线城市。房地产行业的战略转移,使二三线城市的地价也开始水涨船高。

  连云港市科教创业园区建设管理委员会相关人士透露,连云港市2009年以80万/亩的价格将某地块出售给恒大地产,但恒大没拿。2010年,恒大则以每亩160万的价格拿下,多付了一倍的钱。

  12月11日,在深圳举行的住交会上,恒大本来能够以80万/亩的单价在连云港买到1000至2000亩土地,最终,却只能以双倍的价格购地500亩。

  时隔一年,地价翻番,购买面积却降低一半多。相比过去某些二三线城市地方政府的“低姿态”,如今形势已经完全逆转。

  “价格屠夫”低价拿地模式难再续

  据上述人士表示,恒大、融侨等房地产企业均在连云港拿地,而恒大进入较早,在2009年时就开始了谈判。

  恒大开始希望将科教创业园当做郊区土地,给予较低的价格,圈下大规模的地块,但是当地政府负责人对此模式不认可。

  迫不得已的情况下,恒大已错失2009年底低价拿地的机会,又看到融侨等一大批房地产企业进入,恒大不得不以较高价格拿下区区500亩地。

  定位于二三线城市,在这些城市以超低价拿地,然后快速开发,迅速销售,是恒大一直以来的发展模式。

  恒大的拿地计划还在不断扩大。根据中国指数研究院数据显示,在其二十家重点监测企业里,11月份,恒大单月拿地713.22万平米,成为本月拿地最多的企业。恒大地产一位负责人介绍,恒大地产的土地储备,可以满足集团未来5年的地产开发。

  恒大地产近半年来,全国拿地1264.81万平方米,拿地成本为78.91亿元;而万科集团近半年来拿地1329.49万平方米,略高于恒大地产,但拿地成本高达378.51亿元,数倍于恒大地产。

  此番在连云港买地,价格翻倍,面积也大大缩水,可谓是遗憾颇多,“价格屠夫”的威名大打折扣。此外,值得注意的是,恒大超低价拿地开发的模式,或将难再继续。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,二三线城市成为新的房地产行业搏杀战场是毋庸置疑的,但随着这些城市的发展,地价不断攀升,类似恒大的这种“低价拿地,迅速开发”的模式很难继续。

  奥特莱斯扎堆大城市,新搏杀转战商业地产

  地方政府的土地财政一直受到各界质疑,不断紧缩的土地政策,收紧了地方财政的“口袋”。而商业地产的开发,不仅能在未来拉动区域经济,还能够创造税收,为不断紧缩的地方财政寻求新的出路。

  首创集团总经理刘晓光认为,进入商业地产没有错,住宅产品完成销售就完事了,但是商业地产的后期收入很多。

  去年末,首创置业在广东佛山取得的土地也选择了与奥特莱斯集团合作。其中,佛山项目建设规模约为122万平方米,奥特莱斯及其他商业约20万平方米。

  该类住宅地产开发与商业相结合的模式,不仅使地方政府在出售土地时取得财政收入。长久来看,奥特莱斯项目所带来的税收收入也会源源不断。

  此外,商业地产的开发能够对区域经济的发展起到带动作用,而恒大的纯住宅开发,已经不被地方政府所认可。

  目前,由于各路资金的追捧,奥特莱斯在主要城市已隐现“扎堆”现象,而在二三线城市,奥特莱斯还是很少被人触及的。

  以北京为例,除燕莎、赛特两个已开业的奥特莱斯,首创的房山奥特莱斯正在开工,今年底机场高速附近的斯普瑞斯奥特莱斯即将开业。截至2012年底,北京市将拥有至少四个奥特莱斯。

  当然,奥特莱斯项目的引进需要考虑到地区经济的发达程度,并非所有城市都适合引进奥特莱斯模式。

  除了引进奥特莱斯,刘晓光认为,地产公司进入商业地产的范围还要扩大,不光是商业地产,有的是教育地产,有的是旅游地产,甚至有的是工业地产。

  各种其它地产形式与住宅开发相结合,会是未来房地产行业发展的新模式。不仅解决地方政府对土地财政的依赖,在区域经济发展上也有促进作用。

  诸如首创这样可以捆绑奥特莱斯,给地方新城做商业中心,同时可以换取低价的住宅土地。再如宝龙这样专做城市次中心的商业地产,以换得住宅用地。

  恒大和碧桂园这样低价、大盘圈地的模式,在二三线城市土地资源紧缺的情况下,已经不再受欢迎,预计在未来2-3年内,将受到比较严峻的挑战。

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