话题主持:南方日报记者卢轶
话题嘉宾:
任志强(华远集团总裁)
易宪容(中国社科院金融研究所研究员、著名经济学家)
彭澎(广州市社科院高级研究员)
12月26日,国务院总理温家宝在中央人民广播电台与听众交流时表示,在任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平。
几天之后就是“十二五”开局之年———2011年的元旦,总理的此番表态,又让不少人对“十二五”期间特别是2011年的楼市调控重燃了希望。房价究竟会不会像总理所言一样回落,调控方向又是如何呢?
话题一
如何评价2010年的楼市调控效果?
主持人:总理说今年采取的调控政策目前看起来落实得还不够好。从市场的情况来看,调控的有效期似乎越来越短,两轮调控后,成交在低迷一段时间后,又出现回升,房价也几乎没有下降趋势。对2010年的调控效果您怎么看?
●任志强 政策对抑制价格过快效果明显
4月国十条出台后,市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌,销售持续下降,特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40%—60%。确实严格的调控政策,特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求,也严重的打击了大量的改善型需要,许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后,浮躁的情绪重归于平静,消费进入了正常的阶段。
从价格的调控作用看,效果是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低,却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是住房本身的质量在不断提高。二是在成本的推动之下的物价上涨中,CPI与PPP合计约有10%的上涨,而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。
很明显价格的同比增幅从最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已经下降到7.7%了,预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长,许多月份是零或小于1的增幅,可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。
也许民众对价格下跌的预期过高,或是对收入增长不满,因此只关注于名义的房价是否下降了,而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在的下降了。
●易宪容 涨价动能没有完全转弱
2010年,尽管政府出台了一系列的房地产调控政策,尽管2009年那种房价快速飙升在一定程度上得到控制,但国内房地产市场在2009年的历史高点上更是再上一层楼。即2010年的住房销售面积与销售金额都高于2009年。
而从房地产资金来源来看,2010年1-10月份进入房地产的资金达56923亿元,同比增长32%。可以看出,尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧,但是由于房地产高利润,也就无法阻碍银行信贷资金以迂回的方式进入房地产市场。
综合来看,尽管2010年政府出台一系列房地产宏观调控政策,其目标就严厉打击房地产投机炒作并让住房市场回归居住功能,但是由于政府对房地产市场认知上的不足及决策的果断性差,从而使得好的政策并没有认真执行。在这些政策的影响下,尽管2010年一线城市的房价上涨失去了2009年那种快速飙升的疯狂,但是国内住房价格上涨的动能并没有完全转弱,反之它不仅伺机反扑,而且已经全面向二三线城市蔓延。
在宠大的住房销售支撑下,不仅在增加房地产开发企业对抗房地产宏观调控政策的砝码,而且也为房地产既得利益集团让其利益制度化奠定了物质基础,从而使得给未来的房地产市场利益关系调整增加难度。
话题二
如何预测“十二五”期间的房价走势?
主持人:温家宝总理说在任期内一定使房价保持一个合理的水平,您对“十二五”或者总理任期内的2011年的房价走势及调控方向如何看?
●任志强 住房刚性需求短期难缓解
年终的全部经济数据尚未出来,预测明年的市场难免有些自大了。
但今年已经打下的良好基础,可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8%—10%之间,至少不用担心保八的问题。但通胀的压力则会让政府采取适度的货币从紧政策,以防止经济增长加速中出现更严重的全面通胀。
房地产市场仍会持续从紧的调控措施,至少在前半年会从紧,并根据经济运行情况,特别是通胀压力进行适度微调。供给将继续增加,在原有基础数加大中,投资增速将迅速下滑,全年增速预计在15%—25%之间,约比今年下降10个点以上。如现有政策不变,销售会有增长,价格会在竞争中波动,价格同比预计在上半年会下降,前低而后高,但成本压力推动环比会比今年高。
历史的经济规律率告诉市场,当宏观经济保持8%以上的经济增长时,民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升,房地产市场则会保持稳定的增长,价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变,就业会在大移动中适度回归,尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看,中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期,同样是结婚组成家庭的高峰期,因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。
●易宪容 明年楼市面临巨大不确定性
从历史的角度来看,任何房地产泡沫都会破灭,任何系统性的金融风险都会暴发出来,只不过,这些泡沫破灭是什么时候是不确定的。中国的房地产市场发展已经越过13年的长周期,其积聚的泡沫及风险决不可低估。
目前有一种思路是,2011年可以通过“保障轨”及“市场轨”两轨来化解房地产市场矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨,而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路,不仅没有参考性,而且在实践中可能面对的问题更多。因为中国与香港及新加坡是完全不同的,这些城市地方的公共保障住房都花了60-70年才达到今天这种非理想的程度。对于人口众多的中国来说,要达到其公共住房水平至少再花上200年时间。所以,要化解当前中国房地产市场问题,最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作。
只要把房地产投机炒作挤出市场,恢复住房居住功能而不是投资功能,那么有效的住房市场就能够形成。如果住房投机炒作盛行,房地产市场永无宁日。因此,2011年房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击,把它挤出市场。如果不这样,房地产市场要走上健康之路是不可能的。而由于目前房地产政策的不确定,那么2011年中国房地产市场面临巨大的不确定。
●彭澎 对房价下降没有信心
如果房产税试点推广,限购、限贷继续,政策的力度足够,明年楼价会有所下降。但与以往年终预测走势不一样,今年我还真有点没了信心。一是如此迅猛的调控政策似乎正在失效,更重要的是从上到下都认为楼价还要上涨。二是理智告诉我,楼价背离经济增长太多总是有问题的,可是这种理智不仅一再碰壁,而且越来越多的人不把这种理智当回事。 , |
