149亿项目搁浅一年半

　　分“两步走”,上实发展将启动在福建省泉州市搁浅了一年半的超大项目。

　　上实发展12月25日公告称,将引进投资方对三家全资子公司暨泉州项目公司进行增资,总增资金额4.68亿元。

　　此前,在2010年9月份,上实发展为启动该项目已经分别成立了泉州上实置业和泉州上实发展投资两家全资子公司;之后又在10月成立了福建上实地产公司。

　　“先在当地成立两家全资子公司,这是第一步;然后在子公司中引入新的投资者,分别负责不同的地块开发,这是第二步。”乘星行机构总经理李骁表示。

　　在成立上述三家子公司两个月后,12月这三家子公司就引来了新北方企业集团、菲莉(福建)投资有限公司和福建丰盈投资三家公司的投资。

　　“这次增资和引入的投资者是公司的一个战略转变。上周我们还刚刚就泉州项目开发的定位和产品方案做了讨论。一期的产品方案已基本确定了。”上实发展综合办相关人士12月29日告诉记者,泉州的项目将从过去的由上实发展独自开发变为联合开发,一期项目预计2013年可以上市。

　　泉州东海滩涂整理项目是上实发展重点发展的项目之一。2007年12月底上实发展以38.2亿元的价格,摘下东海滩涂整理项目中占地978.4亩的地块,楼板价约5863元/平方米。而整个项目预计投资金额则高达149.19亿元。

　　“这个项目已经暂停了快一年半了。”李骁告诉记者。但对项目搁浅一年半的说法,上实发展方面却予以否认。“这块地其实是泉州政府2010年刚刚才交付使用。”

　　据了解,上实发展2008年曾与上海几家房产代理公司就泉州的项目定位进行过合作,但之后却无果而终。“2008年因为资金缺乏,这个项目就停下来了。”参与过项目策划的人士告诉记者。

　　上实发展一位员工向记者表示,这个项目“足够开发十年”。“土地价格是比较便宜的,但所要投的钱也相当多,资金周转速度很慢。目前公司的情况,启动项目都有些困难。”上实发展员工表示。

　　项目前景仍令人堪忧

　　在泉州项目陷入困境的同时,2010年8月底,有消息称,上实发展将放弃两年前在河北廊坊的万庄生态城的建设项目。

　　有研究员指出,这与上实的财务状况不佳有很大关系。

　　事实上,上实发展2010年三季报显示,该公司目前货币资金有24.85亿元。而另一方面,上实发展长期借款从2010年年初的35.95亿增加至40.86亿;总负债则从年初的103.5亿增加至121.5亿。

　　而分析师指出,在上实发展的货币资金中,又有相当一部分是通过2010年新增的房地产信托融资。“上实发展原本计划在股市进行增发的,但2010年房企的增发方案都没有通过。”薛建雄表示。

　　在股市42亿增发方案无望的情况下,6月份上实发展通过中诚信托发行了为期一年金额为10亿元的信托贷款,来弥补资金饥渴。

　　“上实发展通过成立子公司和引入投资者、转让项目公司股权等一系列动作,其实是将一部分项目转让了出去。”沪置房产策划总监付琦指出,通过这种方式,上实发展一方面解决了因资金不足项目启动的困难,同时也降低了后期投资的风险。

　　而在这个过程中,上实发展泉州项目的股权结构已经在悄然间发生了重大变化。增资完成后,福建上实地产的注册资本由1000万元增至1亿元,菲莉(福建)投资有限公司、福建丰盈投资有限公司及上实发展分别持有福建上实地产49%、41%、10%的股权。“我们要开发的面积从300多万平方米下降到100多万平方米。”上实发展一位员工表示。

　　不过,有研究员却怀疑,仅仅引进三家新公司4.68亿的资金,能否启动总投资高达149.19亿的这个超大项目。

　　据了解,这三家公司,将分别负责7个地块的开发,以及后续投资的开发。“后续投资肯定是要增加的。后面的开发和投资主要由这三家公司的联合体来做了。”上实发展相关人士说。

　　而李骁认为,虽说上实发展引入三家投资者,但资金实力仍稍显不足,泉州300万平方米项目的未来,仍然充满了不确定性。