我与某开发商签约用公积金贷款购买了一套住房,由于开发商拖延交房超过合同约定的3个月期限,我向开发商要求退房。经交涉,开发商同意退房。请问,我该如何解除
与开发商、银行间的合同?李渊
李渊同志:如果消费者提出的退房要求被开发商接受,那么有两个合同需要解除,一是消费者与开发商的买卖合同,二是消费者与银行的借款合同。
房屋买卖合同的解除,意味着双方财产的返还或权利的恢复,对于还没有入住的消费者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅;开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款,对于已经收取的部分要退还给消费者;解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。
借款合同的解除,表明消费者将一次性归还从银行的借款,然后不再支付任何本金和利息。这个合同的解除与买卖合同不一样,它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款,但并不直接占有这部分借款,银行借款通过转账的形式由开发商取得;如果要归还借款,必须由开发商向银行归还已经占有的借款,才可以实现归还借款的目的;银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后,才能认为消费者已经履行了全部还款义务,双方的借款合同才能真正地解除;因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。
因为有三方当事人,而且有两个合同,由于在空间操作上无法同步进行,就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上,我们可以设计出多种可能的选择方案,目前较为普遍的有以下几种:
一、消费者先与开发商解除买卖合同,取回首付款,再与银行解除借款合同,然后由开发商归还银行借款。
二、消费者先与开发商解除买卖合同,再与银行解除借款合同,然后取回首付款,最后由开发商归还银行借款。
三、消费者先与开发商解除买卖合同,然后由开发商归还银行借款,再与银行解除借款合同,最后取得首付款。
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