2010年的房地产宏观调控在疑虑中暂落帷幕，2011年的调控应该瞄准房价、土地和信贷，还是切入更深层次的机制？本报记者就相关问题专访了国务院参事、经济学家陈全生。

　　中国房地产报：2010年被称为调控年，但众多房企却实现了历史性的销售和业绩增长，这似乎是个很尴尬的结果，你是否认为针对房地产的宏观调控并未达到预期效果？

　　陈全生：打个比方，去年房地产销售额是5，如果不调控，可能这个数字就是10，你认为宏观调控没有达到预期效果吗？宏观调控最终目的不应在于压低销售、打压房价，而是要解决中国房地产行业的两个路径依赖。

　　第一个就是房地产以卖为主的传统路径依赖，从住房体制改革开始，所有房屋都以卖为主，福利房、房改房卖完了，商品房继续卖，无论是出台什么政策，都是在围绕房屋买卖做文章，这是有失偏颇的。

　　第二个就是土地财政和GDP考核的路径依赖。以70年的土地使用权和5年一届政府来算，等于第一任政府就用了后面13任政府的钱，因为它的事权和财权不对等，必须卖地，而且卖地收入还和GDP考核直接挂钩。这种寅吃卯粮的土地财政也是一个重大制度弊端。
中国房地产报：应该如何解决这两种路径依赖？

　　陈全生：现在房屋出租的税收要比卖房的税收多30%，等于说租赁的成本比交易的成本更高，这就是在鼓励买卖房屋而压抑了租赁市场，这就造成了一个巨大的制度缺陷。政府应该鼓励买房、抑制卖房、奖励租房，建立健全租赁市场，完善租赁市场的法律法规和经济政策，这一套制度要比打击商品房市场更加重要。

　　中国房地产报：根据住建部最近的消息，2011年我国保障性住房目标为1000万套，比去年增长近一倍。不少分析人士认为，保障房的大量投入市场将会有效分流商品房的需求，从而对房价起到调控的作用。你如何看待这种观点？

　　陈全生：这个逻辑是有问题的，事实上，不管政府如何增加土地供给和减少不合理需求，总会有一部分中低收入和从农村进城的群众住房问题难以通过市场化手段解决，他们不仅不能买房，甚至连普通房都租不起，他们本来就没有能力影响商品房市场，他们从根本上就不会对商品房的供求关系产生作用。这种公租房、廉租房，建再多也不会对商品房房价产生影响。至于经济适用房也是一样道理，从1998年到2009年，这部分房屋无论是从投资规模、销售面积还是竣工面积，占整个房地产市场的比例都没有超过5%。就凭5%的经济适用房、限价房就想改变整个房地产市场，这是不可能的。