在万科达到千亿销售额之后，下一个会是谁？是保利、恒大、绿地、万达、绿城，还是中海？这些房企高增长的销售额速率惯性，能否让其在未来两年内跨入千亿俱乐部？

　　本报力求以客观及专业的分析，来探求部分房企在未来完成千亿销售额的可能性及商业模式的不同。作为寻找千亿房企系列报道的第一期报道对象，保利地产产品结构及区域布局的平衡，得以为其千亿目标保驾护航，而以2010年平均售价和其庞大的开工面积作为计算基础，则保利地产千亿目标可被期待。 值得注意的是，研究保利地产的商业模式，会发现其与万科有诸多的不同，但其同样追求快速销售的周转模式恰是本报对保利地产寄予厚望的理由。

　　保利地产：千亿目标可期

　　如果以2010年9128元/平方米的销售均价计算，假如2010年900万平方米的新开工面积能够在今年销售完毕，那么保利地产在2011年至少能够实现900亿元的销售额。如果再加把力，则保利地产的千亿目标可期。

　　开年仅9天，保利地产即进账4.17亿元。1月9日，无锡五里湖畔的保利香槟国际项目，二次推盘当天实现了近80%的销售率，回笼2.4亿元；一周以前，杭州保利江语海项目开盘，实现了90%以上的去化率，回笼1.77亿元。

　　这两个项目只是保利地产众多待售项目中的“沧海一粟”，其2010年662亿元的销售额和庞大的开工量及待售资源，或多或少给了人们下一个千亿房企的期待。

　　1月12日，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）发布业绩简报，2010年1～12月实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。

　　万科在2009年的销售额为634亿元，2010年就突破了1000亿元。保利地产作为2010年房企销售榜的榜眼，被给予厚望显然理所当然。

　　“我们自身仍然定位为成长性企业，以3～5年再造一个保利地产为目标。”谈及此，保利地产副总经理胡在新讳莫如深。

　　那么，保利地产能否在2011年实现千亿销售额？其有怎样的底气和基础？在商业模式方面，这个可被预期的千亿级房企又与万科有怎样的异同？

　　延续高增长惯性？

　　“万科以外的一部分房企如果在今年再加一把力的话，是完全有可能突破千亿大关的，保利地产是其中最有希望的一个。”西南证券分析师肖剑说。

　　在万科完成千亿目标之后，媒体及舆论开始关注谁是下一个千亿房企，部分房企被赋予了追赶者的角色。“追不追赶万科那是外界的评判，我们并没有想要追赶谁，而是按部就班地完成既有的业绩增长任务。”保利地产内部人士说。

　　至于保利地产2011年的销售目标会是多少，该人士透露，“千亿是今年公司希望达到的目标。”按照增长速率来看，保利地产2009年的销售额为434亿元，2010年的销售额为662亿元，增长率高达52%。如果继续按此增长速率计算，其2011年的销售额将为1003亿元。

　　但按照公司“3～5年再造一个保利地产”的计划，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年大概能达到800亿~850亿元的销售额。很多分析师也认同30%的销售增长率。

　　“事实上，无论是上市公司还是分析师，都会倾向于做比较保守的预测，但公司内部指标往往更高，一旦实际数据高于预期，会给投资者带来更多惊喜，对股价更有利。”有业内人士对记者表示。

　　保利地产的增长速度有目共睹。在2006年7月份上市时，其销售额仅有40亿元，到2009年，销售额超过了400亿元。10倍的增长仅用了3年时间，这一增长速度连万科也无法企及。

　　时至今日，保利地产仍然将自己定位为“成长型企业”。分析人士认为，这种低姿态高成长性的策略，或会在2011年给人们带来意想不到的惊喜。

　　存货及开工量助力

　　贝塔咨询合伙人杜丽虹的一份报告显示，保利地产过往的业绩增长中，81%的增长来自于结算面积的扩张，13%来自于售价的上升，6%来自于毛利润率的增长。这在很大程度上意味着，保利地产未来土地储备的扩张速度，将决定千亿销售规模何时到来。

　　保利地产2009年拿地共计投入了413.6亿元。2010年上半年，其拿地金额仅有188亿元，一度被业界质疑为扩张策略过于保守。

　　在分析师看来，其保守扩张策略源于政策环境，2010年年初，房地产调控政策风声鹤唳，在土地市场上一贯纵横捭阖的保利地产也开始趋于谨慎。但另一方面，公司适时而动的价格调整使之库存迅速消耗。

　　随着低谷期拿地的行业策略和存货的减少，保利地产开始在土地市场上大肆进补。在2010年7～9月的3个月里，其拿地金额近20亿元，而10月份拿地金额暴增至87.5亿元，11月份为77.2亿元，12月份据记者粗略计算则达到了114亿元。2010年下半年，保利地产拿地总金额约327亿元，全年拿地金额超出2009年近25%。

　　1月12日，保利地产发布公告，在南京、广州、北京、绍兴、长春拿下11幅土地，土地面积达到72.31万平方米，涉及金额91.6亿元。

　　据分析师估计，现阶段，保利地产开发及可供结算面积已经接近5000万平方米。猛然加速的开工量力度，更迅猛的补给库存力度，给公司的千亿战役补足了弹药。

　　保利地产与万科在销售与拿地方面的策略十分相似，属于典型的“以销定产”——参考存货去化率来制定拿地计划，

　　“当年拿地，当年开工，次年销售”是保利地产一直奉行的模式，其在成都的保利花园 (论坛 新闻)项目，从拿地、开工到销售甚至仅用了6个月。因此，保利地产未来一段时间内可售资源的多少，很大程度上可从其上一年的新开工量基础上考量。

　　保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，假设这部分面积全部能够在2011年销售完毕，并且其2010年9128元/平方米的销售均价不变，公司在今年至少能够实现900亿元的销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，则保利地产的千亿目标近在咫尺。

　　根据一些地产分析师的预测，公司2011年的新开工面积将在去年基础上上浮20%，即1200万平方米。即便按照保利地产有关人士“2011年超1000万平方米开工量”的预估，也意味着即使其2011年达不到千亿销售额，2012年也基本锁定了千亿销售规模。