新政出台后交易量大幅萎缩 专家预计购房需求转移将催热租赁市场

　　2月17日，农历的正月十五，为落实“新国八条”而制定的被称为“京十五条”的房地产调控措施开始实行。北京大学地产基金研究中心副主任、副教授、北发投CEO杜猛在这一天接到了以汤圆调侃北京楼市新政的短信，“凡是北京市户口的，中午吃汤圆，晚上也能吃汤圆，外地户口只允许吃一碗汤圆。不过，汤圆可以调锅，土地却无法调拨喽。”

　　在他看来，“京十五条”似乎本身就是个矛盾体，他既能理解，又感到存在违宪、户籍歧视、有违社会公平公正之嫌。也许这正是其出炉后面临的微妙境地有专家表示，“京十五条”最大着力点在控制投机需求，其调控方向是正确的，只是用力太猛；也有专家表示，北京新出台的购房购车规定涉及违宪和户籍歧视。

　　文/本报驻京记者 赵琳琳　　

　　“新国八条”强势出炉后，近一个月内，包括北京、青岛、上海、成都、长春、广州等在内的8个城市的细则均已出台，其中尤以北京细则最为严厉无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭暂停购房。外地人在京购房因此面临全国最高门槛。

　　观感

　　动机良好但有歧视嫌疑？

　　在这些调控内容中，关于5年及以上缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明最引人关注。一位网友在自己的博文中写道“外地人买房，需要五年的完税证明，这一条会让多少外地人知难而退。”央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵通过微博表示，“京十五条”最大着力点是控制投机需求，方向对，但是用力太猛太蛮。五年纳税证明要求过高，让很多人看不到希望。

　　此外，还有不少人质疑“京十五条”违法、有户籍歧视之嫌等。中国政法大学公共决策研究中心副主任王振宇就认为，北京新出台的购房购车规定涉及违宪和户籍歧视，并表示已经向国务院法制办递交规章审查建议书，建议更改删除歧视条款。

　　王振宇昨日在接受本报记者采访时表示，他目前还未得到答复。“"京十五条"除了在法律程序上违宪外，更主要的是其本身存在户籍歧视。”他说，政府出台调控措施主要目的是抑制投资、控制房价，但在制定政策时，其目标不能是单一的，不能够为了一个目标而牺牲另外一个原则，“政府在制定政策时要考虑其可能会产生的多方影响。不能只顾其一，不顾其他。”

　　不过，多位专家也表示，尽管北京调控新政存在着种种不完美，但防止房价上涨的主流目的是好的。杜猛表示，任何一个制度都不完美，“我既能够理解这种制度，支持它，但又感到这十五条确实有上述四方面嫌疑。它是个很矛盾的十五条。”

　　分析

　　政府希望实现“排队效应”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则在接受本报记者采访时表示，“京十五条”出台除了包含控制房价因素外，更多着眼于城市未来长期发展战略，考虑城市人口和经济发展的特殊状况。

　　他表示，去年年底以来，北京房价再次出现上涨势头，如再不及时刹车，今后的调控将更为艰巨。除此以外还

　　有示范效应，目前北京人口规模已经超过了2020年的计划规模，因此，在此关头适当控制人口总量将对城市经济发展起到良性作用。“我觉得这还是负责的，我们都不希望北京提前成为一个拥有3000万人口，却废水横流的城市，那样，即使建成了国际化大都市，又有什么意义？”

　　而对于此措施被指“户籍歧视”，胡景晖则表示，这无关歧视。“此次无论是"国八条"还是各城市出台的调控细则中，都有限购和外地人购房需要额外的社保和纳税记录，主要是希望把需求有效延后，或者说，政府需要一个"排队效应"。”

　　他举例说，如果一个在北京工作了两年的青年希望在北京购房，很大程度上需要啃老才能承担。“这类明显是并不非常迫切的购房需要，还存在一定的支付能力风险，这类需求是否可以延后一些。并不是不让大家买，关上门，而是说让你等一段时间，你租个两三年，等满了五年，在北京也相对扎根了，生存能力强了，需要结婚购房需求也比较迫切，这时再买也不迟。”他说，政府禁止的是投机性需求，而非禁止正常的购房需求，但是，如果不排队，“当市场格局处在一个严重供不应求的状况下，需求迫切和不迫切的，要结婚的刚毕业的都要买房，那市场显然无法承受。”他表示，“京十五条”对房地产市场的调控涉及土地供应、保障房建设等多方面，“排队”的主要目的是为供应赢得时间，在排队过程中，等待市场供求的调整。

　　另外，也有专家对于各地实施细则究竟能显效多大有些隐忧，比如，如何确认购房者家庭名下究竟有几套房产？怎样杜绝在购房过程中提供虚假材料证明。

　　影响

　　买卖趋冷而租赁渐火？

　　无论如何，北京楼市调控新政一出，立刻在市场引发波动。

　　有数据显示，本月16日，新政落地前夕，就有得到消息的中介催促有成交意向的买卖双方赶搭政策末班车，签约过户均呈现火热场面，据统计，截至16日晚12时，北京二手房网签量达2057套，比前一天上涨近150%。与之呈现鲜明对比的是，第二天新政首日，北京二手房住宅网签套数仅为248套，相比之前16日降低约八成，商品房住宅总成交也有明显下降。

　　不少专家表示，新政实施以后，北京楼市将会趋冷，限购等政策效果将逐渐明显。

　　“今年，新政对市场带来的影响将是减少成交量。”杜猛说，尽管量跌，但房价会趋于平稳。“还有一点很重要，那就是，政策究竟会持续多久。”他认为，一旦政策退出，北京房价一定会呈现报复性上涨。胡景晖也表示，新政出台后交易量的萎缩“很正常，因为部分原来具备购买资格的人无法再购房，而一些有资格购买的也会出现观望或等待情绪，大概会持续一至两个月。”

　　此外他分析，新政出台时正逢租赁旺季，这将促使相当一部分购房需求转向租赁市场，租赁价格也将逐步上涨。对于新政更长时间的影响，胡景晖表示，上半年房价应趋于稳定，下半年还要看住房供应和后续的租赁商品房供应量与购房期待的变化等。他表示，此番楼市新政出台，一个很重要的考虑是，政府希望在一开始就把握市场主导权，避免被动，“并且，这个调控很坚定。”

　　据市场机构统计，2011年北京的租赁市场可能呈现出租房需求大幅增长的局面，预计租金上涨幅度可能超过10%。

　　另一方面，户籍限制也将给市场带来不小影响。根据北京本地相关机构预测，由于非户籍人口购房受限，这可能导致近两成市场需求直接受限。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2009年、2010年，北京市一二手住宅成交客户构成中，北京本地客户一直占六成以上，而外地客户则占三成以上。据其统计，目前北京全市一、二手房市场的购房人群中，占34%的非户籍购房人群中，不能够提供5年纳税证明的超过七成，因此，整体市场中，或将有近两成的购房人群受此影响而暂时无法买房。