基金为保障房建设提供动力

　　新京报：申报待批的公租房基金项目，可能只占今年保障房资金缺口的1%。这种融资模式的探索意义是什么？

　　聂梅生（以下简称“聂”）：我们认为，在目前保障房的建设中公租房占比应该是扩大的。因为公租房不出售只出租，循环出租给需要过渡性居住的人，是一种持续的供应模式。目前，出租的房子都为个人持有，是一种C2C模式，而公租房基金项目运作起来，未来是机构持有，是一种B2C模式。基金的试点更重要的意义是想启动一个新的金融模式。如果房地产融资模式太单一的话，不足以吸纳社会资金，容易形成囤房、倒房，从而推高房价的问题。如果，切开一个有稳定回报的资金通道，吸引社会资金进入，就避免了游资流动过剩的问题。虽然，商会发起的基金规模在总量中占比有限，但这是一种开创性的探索，未来可能有更多的此类融资模式启动，为保障房建设提供动力。

　　年回报率8%-12%

　　新京报：很多愿意参与保障房建设的企业担心资金回报率问题，公租房基金能否解决这个问题？

　　聂：按照国家给予的土地供给以及相关的税收优惠政策计算，包括土地以及建安等成本，公租房全国平均楼面价应该在4000元/平米。租金水平为同区域房租价格的0.7。基金的年回报水平在8%-12%左右。这样的投资回报率比国债高，应该是有一定市场的。

　　在年回报率稳定的情况下，本金如何退出是很多人关心的问题。公租房基金项目通过5-7年的运营后，稳定的回报率已经使其成为良性物业。比较理想的退出机制是从政府层面开始，如，届时当地政府有一定的财力，可以出面回购，指定相应的公司管理。此时，退出的本金会有一定比例的增值收益。此外，也可走市场回购渠道或从资本市场退出。

　　就目前项目所处的阶段，公租房基金还是等待相关部门的批准，把资金募集到位，把房子盖好。

　　新京报：一些开发商卖房子的利润可能高达20%，公租房基金怎样吸引他们？

　　聂：普通商品房销售利润回报比公租房基金项目高，但是也要承担较高的市场风险。开发商资金投入公租房基金，可以平衡一部分风险。

　　民资参与值得鼓励

　　新京报：有专家学者认为，保障房领域民资应慎入，可以买债、不要入股，您怎么看民资参与保障房建设？

　　聂：去年5月国家发布的“非公经济36条”的第13条表示，鼓励民间资本参与政策性住房建设。很多民企是有专业的开发经验且愿意投身这一领域的，应该值得鼓励。

　　公租房基金作为金融产品发行的时候，其终端也要从民间集资，3万、5万也可以开始，但是打包起来就是一个规模化的资金。集民资之力急国家之所急是一件应该鼓励的事情。这样也可以避免游资炒作农产品等问题。

　　新京报：除此之外，解决保障房资金是否有其他融资渠道可疏通？央企是否应该在保障房建设中承担更多的社会责任？

　　聂：在公租房基金的运作过程中，也有跟央企接触洽谈。

　　央企的资产应该是全民的资产。在“两会”上，也已经有代表表示，根据德国和日本的经验，央企利润的60%-80%都是回归国家与公民的。央企实力雄厚，如果愿意大力投身这一领域，那么将是对保障房建设资金的一个有力保障。

　　目前，国内还没有大规模的针对保障性住宅的险资，动用社保基金是一个通路。但是公积金实际上是个人储蓄，投入到保障房领域，并不是每个人都享受得到，个人觉得应该慎用。