本周，“京十五条”落地满月，统计显示北京住宅成交量环比大跌了40%，调控威力初显。同时，不受限购令、限贷令影响的“商改住”项目则成为市场焦点。商住项目销售是否真的如此火热？谁在购买商住项目，是投资客、炒房团还是自住刚需？

　　记者对北京多个在售商改住楼盘调查后发现，3月中旬以来大部分商住项目都出现了“退烧”现象。 新政后纯投资型的买家比例在降低，绝大部分客户都是自住兼投资，多家商住项目销售负责人表示，自住客已经占到30%—40%。

　　商住楼销售由热转稳

　　“新政后首周就卖了8套房，销售明显加快，现在慢慢回落了。”蓝光云鼎营销负责人王岚告诉记者，该项目没有上调售价，并在3月底会以较大优惠促销40多套小户型平层房源。

　　蓝光云鼎是商住项目，数据显示，截至3月17日，该项目的354套房源中已签约143套。“但实际卖了190多套。”王岚表示，尚未网络备案的50多套房大多都是在新政出台后的这一个月里卖的。

　　“近期销售不是特别好。”南四环某商住项目的营销负责人坦言，新政刚出台时一天能卖出10多套。“2月份我们销售了90多套房，这和去年市场持平，现在只能说较稳”。她表示此前项目小幅提升了价格试探市场，这可能是销售放缓的原因之一。

　　记者发现，新政刚出台时商住项目热销潮已经过去，目前大部分项目销售已“退烧”，涨价的开发商是少数。此外，也有一些商住项目受新政带来的观望影响，销售速度明显放缓。

　　东部一商住项目的负责人表示：“年前平均每天卖七八套，现在每天一两套，主要还是购房者观望情绪比较大”，他表示，“降价不会考虑，但会加大推广力度”。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，由于春节前后传统淡季因素和新政使纯住宅商品房成交量大跌，才导致商住项目销售成绩亮眼。“商住项目不应该说火爆，只是正常的速度销售，而且目前商改住项目整体供应占比很小，对市场影响不大”。

　　调控后自住需求占比提高

　　郭毅告诉记者，在住宅市场遭受严厉调控下，对商住类项目可能是一个利好契机，除了吸引投资者外，由于一部分自住需求的客户受到政策限制，无法购买纯住宅产品，转而选择商住，也使目前商住项目吸纳了一定刚需。

　　“我们项目基本都一套套卖，很少出现客户一买就好几套或整层的情况，纯投资客户几乎没有。 ”蓝光云鼎营销负责人王岚表示，该项目大部分购房者为外地户籍，多在30岁-45岁之间，在京工作多年，区域和地缘特征明显。

　　另一高端商住项目合生麒麟社负责人表示，新政后外地客户购房很少，说明纯投机客户下降。

　　“刚需在我们项目里大概有30%—40%的比例。”上述南四环商住项目营销负责人表示，其项目单套60万元左右的总价和较好的地理位置决定了客户主要由投资客和二十多岁的年轻人构成。

　　业内人士指出，由于商住项目较灵活，整体来看，目前仍是投资需求占比较大，约有6成左右，但部分项目自住需求也增长到四成左右，部分项目可能达到了五五分。

　　可注册公司，吸引创业者购买或租住

　　据亚豪机构调查，目前北京市场在售的商住类楼盘有23个，其中多数是多次开盘的老项目，集中在朝阳、丰台、海淀等核心区域。

　　郭毅表示，由于产权、水电成本、规划等先天不足，在“京十五条”之前，商住楼盘成交量普遍低于同期开盘的住宅。“商住的客群相对属于窄众，区域好、总价低的商住一般还是吸引年轻人做过渡性的居所，不会长期居住”。

　　“我不在乎产权，50年后我都快七八十岁了”刚刚购买了京东某商住项目的张先生告诉记者，他是山东人，来京不足5年，属于婚房刚需，在对比了很多项目后，觉得该项目除了通民水民电、通燃气外，价格优势很大。

　　业内人士指出，由于商住项目还具有可注册公司的功能，也吸引了部分创业的年轻人购买或租住，这部分客群大多以文化创意产业以及SOHO一族为主。如明星、艺术家多会购买商住房产注册个人的工作室。值得一提的是，在房租普涨的背景下，北京商住公寓租金比住宅上涨幅度更大，年后至今平均涨幅达30%。