万通地产整体毛利率或将持续下降，销售价格也可能会出现小幅松动

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云/文

　　在很多房地产公司踊跃增加商业地产投入的时候，万通地产（600246.SH）的毛利率下降问题，却为目前的商业地产热浇了一盆冷水。

　　3月10日，万通地产发布2010年年报。该年报数据显示，公司实现营业收入35.68亿元，同比增加45%；归属股东的净利润为4.14亿元，同比增加51%；基本每股收益0.34元。公司同时公布利润分配预案，向全体股东每10股派发红利1.7元。

　　值得注意的是，万通地产的毛利率为39.66%，同比下降4.25个百分点，这使得万通地产成为在公布年报的众多房地产公司当中，毛利率下降的少数几家地产公司。

　　商业地产之过？

　　据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业一家亏损，实现盈利的公司达20家。这21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，同比增长24.94%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%，同比增长1.50%。

　　总体来看，房地产企业的企业毛利率呈上涨趋势。 但笔者从万通地产的年报数据中得出，2010年万通地产的毛利率为39.66%，同比下降4.25个百分点，明显低于房地产企业毛利率的增幅总体水平。而要与同行业中的单个地产公司相比更显差距。

　　万通地产年报显示，毛利率下降主要是由于产品结构调整的原因。而所谓的产品结构调整，主要是万通地产的商业地产开发比例和规模都在增加。

　　据了解，万通地产的商业投资项目基本都聚集在一二线城市的CBD或者商业中心，一般都是综合体项目，包括写字楼、零售商业、服务式公寓、酒店及城市广场等业态。

　　2010年，万通地产调整产品结构尤为明显。

　　2010年11月份，万通地产进军成都，除了投资两个住宅项目外，另一个项目就是成都城南的万通中心。2010年年底，由万通地产、中金公司等五家机构组成的联合体中标北京CBD中服Z3地块，作价25.19亿元。

　　公开资料显示，中服Z3地块用途性质为商业金融混合用地，规划建筑面积不超过12万平方米。这是继北京万通中心D座之后再次进驻北京CBD地块的开发。

　　短短两个月中，万通地产旗下就多了两块有重量价值的商业用地。至此，万通地产在北京、天津、杭州、成都等四大城市都画好了商业地产蓝图。

　　冯仑认为，当人均GDP超过8000美元后，商用物业会成为市场的主角。公司持续看好国内主要城市商业地产的运营。而且今年来，万通地产也由住宅用地的投资逐渐转型为商业用地投资唱主角。冯仑曾指出，公司未来的商业用地利润将会占到总营业收入的一半。

　　但业内人士分析，2010年万通地产抢夺商业用地的大动作目前只是做为储备项目。短时间内不可能高额盈利。一般商业用地的建设运营和管理要5年时间才能成熟，这也就表示，万通地产的商业用地投资是一种“放长线，钓大鱼”式的策略。

　　商业用地成本投资的加大，加之短期内商用物业的开发和出租业务利润较低，从而拉动了公司整体毛利率的下滑。

　　10亿元的利息

　　2010年4月以来，各种对地产行业的调控政策纷纷出台，万通地产开发的高端住宅的成交量大幅下降，住宅销售利润随之出现增速下降。

　　根据万通地产年报显示，万通地产房地产销售实现营业收入34.25亿元，较去年同期分别增长42%。这个数字看起来增长速度很快。但是，其中有通过处置杭州万通时尚置业获得1.62亿元投资收益。

　　这一增长率虽总体上高于21家房企共实现营业收入的同比增长百分比，但相比于保利来说差距很大，保利去年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%。

　　据年报显示，如果从公司2010年上半年的住宅销售状况来看，竣工项目较少，收入均来自北京新城国际、新新小镇4号地、万通华府等老项目，利润表的主营业务收入下降很快。

　　虽然2010年下半年，天津新城国际三期、天津上游国际二期、天竺新新家园二期项目均已竣工，并确认收入，使2010年整体营业收入增长，但结算毛利率为39.66%，同比下降4.25个百分点。天相证券分析师石磊表示，毛利率下降的主要原因在于结算项目结构变化。

　　有媒体报道，从万通地产2010年8月发布的中报来看，归属于上市公司股东的净利润仅为274万元，相比上年同期的7357万元大幅度减少了96.27%。

　　如此惊人的跌幅，当时万通地产解释为“公司本年内增加债券利息支出，同时公司所属子公司本年毛利率有所下降”。