本报记者 张睿 发自北京

　　北京万通地产股份公司（万通地产）在运行20周年之际，转了一个弯儿。4月14日下午举行的2011年度新品发布会上，万通地产的新人、新模式和新产品一并亮相。

　　万通地产提供给媒体的通稿中称，“冯仑完成布局大万通、辞任万通地产董事长的身份转换之际，万通地产最好的剧情正在上演。”

　　力争转型为靠资本赚钱的万通地产，正在争做“良心好，手艺好，眼光好”的“三好生”。

　　后冯仑时代

　　万通地产的新管理团队在这次新品发布会上首次集体亮相。

　　接替冯仑担任万通地产新一届董事会董事长的许立，自1992年就加入万通，担任万通地产总经理的职务长达16年之久；而新任万通地产总经理的云大俊，则为原来万通地产的财务总监。

　　冯仑在半个月前宣布“主动退位”，以便将精力侧重于母公司向投资控股集团转型。但万通地产的公告强调，“万通地产的股权结构没有发生任何变化，冯仑作为实际控制人也没有发生任何变化。”

　　“其实一年以前就已经在内部做了决定。”谈起此次企业架构的变动，冯仑称，“在万通创立20年之际，进行一个团队的更替，是非常恰好的时间。”

　　冯仑认为，民营企业有三样东西可以传承：一是钱，二是人，三是价值观、治理结构、团队。前两者不易成功，而后者的传承可以使企业的决策水准和公司运作水准都保持在80分左右。

　　事实的确如此。后冯仑时代的万通地产新团队依旧继承了冯仑的衣钵。

　　新任董事长许立在接受媒体提问时坦承，接替冯仑的位子，压力很大。但他强调，万通地产在4年前确立的“滨海新区、美国模式和万通价值观”的既定战略不会改变。公司未来要做的事情，只是将这些战略挖向深处。包括“坚守在滨海新区这个已有区域里的投资深度；专业能力和业务模式上的深度；以及在坚守万通价值观的基础上，不断加强团队梯次的深度”。

　　具体而言，万通地产在转型期的策略安排是：在住宅领域将会巩固并拓展改善型需求客群，增加度假和休闲产品，丰富住宅产品线；在商用物业领域将会坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

　　发力商用物业

　　万通地产的剧情正在按照如下剧本进行：携手金融巨头中金、商用物业专家香港置地、美国AS+GG建筑设计事务所等战略合作伙伴，手握6大商业项目，总开发超过100万平方米商用物业，至2015年持有投资级物业面积超过50万平方米，目标年租金11亿元。

　　一切迹象表明：万通此次以“转型与创新”为主题的新品发布，是万通地产数年来在商用物业领域厚积薄发的结果。

　　“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也为我们丰富多元的财务安排奠定基础”。万通地产新任总经理云大俊以“万通中心”系列为例，分析了万通地产商用物业价格突出的原因。

　　云大俊同时透露，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20% -30%。“对万通地产的新团队来讲，这是一个有挑战的转型目标。”

　　据万通地产介绍，目前万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。

　　力争靠资本赚钱

　　数字生长的背后，是万通一直推崇的“美国模式”。万通将此解读为“中期持有，能力导向，资本收益，收入多元”的特色路径。

　　万通地产表示，由于公司的商用物业战略模式与金融、资本运作高度相关，所以万通地产的新董事会和管理层中，增加了不少专业与金融背景的成员，新团队的搭建已经为践行“美国模式”做好准备。

　　按照万通地产的介绍，“公司目前已将商用物业投融资模式体系化，对应项目开发运营的四个阶段，进行不同的组合运用。”

　　在拿地前夕，万通即引入战略合作方，共同出资取得项目土地，并参与项目的开发建设，以此降低自有资金投入。例如，去年底，万通地产联合体夺标北京CBD中服Z3地块，合作伙伴包括中金、香港置地、亚洲电视等多家不同专业背景的机构；而今年3月31日，万通再次以联合体的方式，以15.5亿元的总价拿下虹桥商务区核心区一期04号地块。

　　在开发建设阶段，引入私募股权投资基金（PE）、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设。

　　而在持有经营阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金与出租率为目标；然后，在出租率与租金收益保持稳定后，通过各种金融产品比如REITS等，向包括养老基金、保险机构等机构出售部分或全部权益。

　　例如，在体量近14万平方米的杭州万通中心开发中，通过股权基金的方式转让了51%的权益，实现了合作股东的利益退出，提前回收了部分投资收益。另外，在目前出租率达100%的万通中心D座中，通过不到2年的运营管理，实现满租，继而向银行申请经营物业贷款等融资方式，提高了股东自有资金使用效率。

　　“中国的房地产商可以分为三个层次。第三个层次的靠地赚钱；第二个层次靠产品赚钱；第一个层次靠资本赚钱。套用冯仑的话来说，就是导演加制品人的模式。”中国国际金融公司副总经理滕胜春在发布会上如此评价这个合作伙伴，“我们非常高兴地看到万通现在正在从第二层次的开发商，已经起步向第一层次的开发商迈进。”

　　“中国的房地产和商业地产，不差钱，不差地，不差机会，差的是"良心好，手艺好，眼光好"的"三好生"。”冯仑称，如果成为了商业地产里的张艺谋或者冯小刚，成为了“三好生”，那“好钱就会跟着你走”。

　　“大的万通还有更多的事情，我们的剧本和我们的故事实际上刚刚开始。”冯仑在发布会上总结陈词，“在整个市场不确定性和大家对未来发展迷惘的时候，我们做了这样一个重要的、不管是团队上还是产品上的改变，都表明我们对未来的安排已经胸有成竹。”