资金能力来自515亿销售回款，一半从银行来
2011年5月9日晚，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，下称保利地产(600048,股吧)）发布4月销售数据，宣布公司上月实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%；实现签约金额66.84亿元，同比增长63.41%。
2011 年1-4月保利地产累计实现签约面积181.58 万平方米，同比增长20.05%；实现签约金额206.99亿元，同比增长69.38%。
在披露4月销售数据的同时，保利地产还宣布近日以7.89亿元和1.48亿元取得两幅地块，分别位于广州市和包头市，规划建面分别为17.89万平米和15.85万平米。
保利地产今年拿地势头依然迅猛，但节奏较去年相比有所放缓。
保守拿地
保利地产相关负责人告诉笔者，保利地产2011年年年初以来新增土地项目10个，总计金额87.6亿元，用地面积约131.3万平方米。其中，居住用途项目6个，用地总面积约79.5万平方米；商住用途项目3个，用地总面积约48.5万平方米；商服用途项目1个，用地面积约3.3万平方米。
笔者根据公开资料统计，今年年初到笔者截稿时止，保利地产拿地的居住项目用地面积约占整体项目用地面积的60.5%，而一线城市项目用地面积约占整体项目用地面积的12.4%，其余的87.6%皆为二三线，甚至四线城市。
据业内人士分析，根据上述数据，目前可以看出保利地产未来侧重于住宅项目的开发。就目前形势来看，购房者观望情绪浓厚，保利、金地4月销售业绩双双下滑，政府调控政策不见松动，两头挤压导致房企融资艰难，各大房企纷纷加注商业地产，此时，保利地产拿地势头迅猛，且侧重于住宅项目，似乎略显保守。
中国指数研究院副院长陈晟则认为，拿地是不是明智，要看在哪里拿地、拿什么样的地。
他认为，保利地产在一线城市的土地以满足刚需的普通住宅为主，此外明显的拿地动作则指向三四线非限购城市。
中投证券分析师李少明也表示，保利地产拿地情况总体来看价格比较便宜，且在非限购城市拿地较多。
另外，陈晟明确指出：“拿地如果都是刚需的地或者非限购城市的地，在有资金的情况下，算是好的布局。”
值得注意的是，进入4月以来，保利地产的拿地速度明显暂缓，只拿了两个项目，万科也只拿了一幅地块。
对于这种现象，保利地产副总经理胡在新表示，不是保利地产不积极，而是政府推地数量减少。另外，保利地产在一线城市的土地存量已经够用了。
等一个机会
在“银根”收紧的背景下，自2009年8月起，房地产公司的再融资计划几乎没能得到监管层的批准，保利地产的资本市场融资也正遭遇困境。
2010年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。
2011年3月25日，保利地产股东大会决议修改2010年度非公开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保证96亿元的融资规模不变。
同年4月19日晚，据保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。
对于此次延长增发期限，保利地产副总经理兼财务总监张曦表示，公司对于增发的预期还是比较看好的。至于具体增发的时间，现在还没有，尚需要证监会来审核。
对此，王德勇和陈晟都认为，虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。”陈晟如是表示。
据悉，保利地产预计今年销售回款将达到515亿，如果按照平均50%来自于按揭贷款计算，则有约250余亿资金从银行流入到保利账户上。
此外，胡在新也表示，今年1-2月份，保利地产已新获得116.8亿元银行贷款，还有200亿元银行贷款已获审批可随时提取，并且还有400亿元的信贷空间，加上其他融资渠道，“96亿元增发方案通过与否，保利都不会出现资金链问题。”
保利的另一个融资利器是地产金融。2010年6月1日，保利地产作为主发起人的信保（天津）股权投资基金管理有限公司在天津滨海新区注册成立。目前中国完成发改委备案的房地产基金只有两只，信保基金是其中之一。
保利地产董秘岳勇坚透露，信保基金在短期内已经完成了募集，截至2010年年底融资24亿元，同时迅速地展开了投资。此外，该基金目前也在洽谈一个大的客户，预计今年信保基金的规模有望在60亿到100亿元。 而值得注意的是，一位不愿透露姓名的分析师认为，保利地产在今年预计有5个保障房项目，在今年新增项目土地中有两个是配套保障房项目，一个在青岛，一个在广州。该分析师认为，有部分开发商会打着保障房的名目从银行获得贷款，用于土地开发和基建项目。
胡在新向笔者表示，在融资方面，企业希望能获得一定的支持，但现阶段还没看到银行贷款有向保障房倾斜的可能性。“我们希望在土地和融资等方面对保障房参建企业能有一定的政策倾斜，同时也希望适当地能有一点利润，不然对股东无法交代。” , |
