近日，万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出的新一批房源，几近售罄。同样将散售的还有万科北京CBD赢嘉中心B座项目。

　　一位与上海万科高层接近的业内人士指出，万科散售可视为最初项目练兵。以上海为龙头，万科在全国多个城市更大规模的商业项目投入已悄然启动，或许远超此前外界所估计的200亿元总规模。

　　大规模投资进行时

　　万科VMO是万科集团在上海的首个高端商务办公项目，属万科与中粮地产（000031）合作，总建筑面积8.88万平方米，由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。

　　万科初涉商业地产推出的项目中，散售成为主要运作模式。与万科上海VMO项目散售同样被业内关注的，是位于北京的万科CBD赢嘉中心B座。最新消息显示，该项目改造方案已获北京市政府批准，年内开始销售。该项目为去年10月万科以1.5亿元从中信地产手中购得。

　　据了解，引入拥有成熟商业地产营销经验的合作公司配合销售，是万科在此领域的重要营销策略。如万科VMO项目的全程营销商为全佳·全斯美德。“通过散售更利于快速回笼资金，也符合项目本身的特点。但万科商业地产的投资，不会一直以散售为主。在上海旗舰的商业地产项目也在顺利推进中，规模大很多，不太可能散售。”万科VMO有关人士告诉笔者。

　　53#地块，上海万科员工再熟悉不过，全名“上海万科七宝53#地块”项目，是万科在上海的首个纯商业项目，总建筑面积预计将达到27.46万平方米。万科于2003年8月通过“招拍挂”方式，以7900万元的低价购得，后因动迁等相关原因问题一直无法开工。53#地块将定位为提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位一站式服务的大型综合物业。

　　万科铜山街项目，名声更大。一位曾帮助万科收购该项目的中介人士，如是形容：“这个项目将成为万科在上海甚至全国商业地产版图中，一个旗舰型的高端项目。”

　　铜山街项目位于上海市浦东新区洋泾街道，上海万科于2007年11月通过二级市场以20.13亿元收购该项目60%的权益，但此后多年迟迟未见动静，直到去年相关环境评价公示露面，该项目才终于进入启动阶段。据公开资料，该项目将建8栋住宅楼和1栋酒店和酒店式公寓楼及配套公建，总用地面积约为7.13万平方米。

　　从近日散售的万科VMO项目，到相继进入各自运作阶段的53#地块和万科铜山街项目，仅仅是万科商业庞大计划版图中的最先几步棋，更是其在全国范围内商业地产领域运作的一个缩影。

　　持续支撑业绩提升

　　万科在上海商业地产动作背后彰显的其在商业地产领域的运作思路，足见其庞大的商业阳谋。

　　万科副总裁刘爱明近日在某大型论坛表示，“上市公司需要持续的业绩支撑，尤其是像万科做到这样的规模，每年都得有一定土储新增量，问题只在于每块地具体怎么拿。”

　　有业内人士认为，从业绩持续支撑的角度，不断增加持有优质商业地产，是万科的不二之选。

　　去年8月，刘爱明就曾在公开场合表示，到当时为止万科集团开发的商业房地产面积已有300万平方米，其中上海约占60万平方米。

　　除了在京沪地产领域的大手笔外，万科其实已在全国多地“商业大投入”。

　　去年3月，万科在东莞长安经历136次激烈争夺，以高出底价一倍拿下7.5653万平方米地块，总建筑面积为25万平方米，将建成一座约60层的地标性商业建筑；去年4月，万科又签约在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；去年5月，武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务酒店……

　　去年一年，万科商业布局遍布北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，从一线城市到沿海三线城市和内陆区域中心城市，完成初步布局。

　　粗略统计，去年底时万科在商业地产领域的投资已远超200亿元，而今年随着上海等地更大规模的核心地产项目相继推进，万科商业地产投资规模无疑更进一步。

　　万科总裁郁亮2009年底曾明确表示，2010年万科除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

　　与此同时，万科整体的资金战略需要进行相应调整。刘爱明表示，万科融资的基本策略还是灵活的融资方式，以合作的姿态，向市场要钱。“和各种各样的资本合作，而合作成功、顺利找到资金的关键，在于坚持万科规范、透明的合作平台来吸引对方。”

　　万科商业地产战略才刚刚起步。CRIC分析师高岗坦言，住宅开发只要解决了土地、人才、资金三个问题，市场行情别太差，基本都能赚钱。对于商业地产而言，除此之外的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内众多涉足商业地产领域企业需要面对的。