买卖二手房别踏“雷区”教你七大“排雷”术

　　案情回放：2000年6月，小芳与小玲夫妇签订了《房屋买卖协议书》，花9万元购买了位于南宁市五一中路的一套房产。

　　因为当时小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，所以双方约定，待小玲夫妇办好房产证后再办理转户给小芳。小芳付清了购房款，并搬入居住至今，但小玲夫妇办好房产证后却反悔了。

　　法院判决：小芳与小玲夫妇签订《房屋买卖协议书》时，小玲夫妇尚未取得该套房屋的房产证，该房屋的所有权仍然属于南宁市教育局。也没有证据证明南宁市教育局授权小玲夫妇出卖该房给小芳，因此小玲夫妇无权处分该房屋。小芳与小玲夫妇签订的《房屋买卖协议书》是无效的。驳回小芳的诉讼请求。

　　法官“排雷”：购买二手房，一定要看清楚房屋的产权属性。有些房屋因为土地属于集体，房主只有使用权，并没有处分权。这类房屋，如果没有真正的权属机关授权房主处分房屋，是不能买卖的。该案中小芳明知道小玲夫妇没有取得该套房屋的所有权，却依然购买。虽然双方曾约定小玲夫妇取得房产证后过户，可由于之前签订的买卖协议无效，后面的约定也就不存在约束力了。

　　单方处置夫妻共同财产

　　案情回放：张某与李某是夫妻，双方以妻子李某的名义购买其所在单位的一套房改房，并办理了房产证。2009年12月，李某未经丈夫同意，便擅自与陈某签订合同。张某知道后，反对李某卖房。

　　法院判决：法院审理后认为，张某、李某是夫妻，且所购房是夫妻双方关系存续期间购买的单位房改房，故诉争房为夫妻共同财产。虽然李某与陈某签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，但未经张某事前同意或事后追认，李某与陈某签订的《存量房买卖合同》无效。

　　法官“排雷”：根据我国《婚姻法》的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。该案中，张某、李某两人是以李某名义购买其所在单位的房改房，诉争房屋为夫妻共同财产。李某与陈某签订《存量房买卖合同》未经张某事前同意或事后追认，因此协议无效。

　　为避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，法官建议购房人，所购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房，即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。

　　买了被抵押的房子

　　案情回放：2007年10月，阿丽与阿平夫妇约定以12万元的价格，购买阿平的妻子阿凤名下位于南宁市五一路的一套房产。同月底，阿丽在交了11万元购房款后，搬进了新房居住；同时与阿平夫妇约定办理过户手续的时限。可到了时间，阿丽却找不到阿平夫妇了。

　　2008年3月，阿丽回家时，看见银行张贴的一张《提前还款计划》，才得知阿平夫妇在买卖房给她之前的1个月，用该套房产向银行抵押贷款7万元。更让阿丽恼火的是，2009年7月，阿平夫妇带人强行换锁，阿丽被迫搬离新家，只好租房居住。

　　法院判决：虽然阿平夫妇已将房屋交付给阿丽使用，但明知该房屋已抵押暂不能转让，而不将该情况告知阿丽，且阿凤又将房屋收回，致使阿丽无家可归。因此阿平夫妇对阿丽的损失，应承担赔偿责任。双方签订的《协议书》无效，阿平夫妇返还阿丽购房款11万元，并支付相应的利息。

　　法官“排雷”：在购买二手房时，买房人一定要提前到房产部门了解该套房产有无抵押、查封等，如果有这类情形的房屋，即使再便宜都不能购买。

　　如果觉得自己不够专业，可以向律师咨询，或者请律师来代理，毕竟买房是件大事。该案中阿丽就是因为忽略了买房前的调查了解，结果导致自己花钱买房，却无家可归。

　　房产证名字与实际所有人不符

　　案情回放：今年4月，小明夫妇将昔日工友小霞告上了南宁市江南区人民法院。小明夫妇说，他们在南宁市江南区有一套房子。2001年，经协商，他们将房子交给当时住房困难的工友小霞临时性使用。直至2010年2月，小明夫妇才发现小霞已从他们的房子搬出，把房出租给别人居住，并且从2008年3月就已出租该房。

　　可小霞却另有说法，该房原来是小明1998年6月在单位认购的福利房。在单位正在办理房产证期间，小明因工作变动，自愿同意退出该住房。后单位收回该房屋后，将其分配给了她，购房款都由单位转退给了小明，小明也收取了房款，就连办该房房产证的费用都是由她支付的。因为当时房子认购名字是小明，所以房产证上是小明的名字。房产证办好后，一直由她保存。小霞反诉小明夫妇，请求法院确认该套房屋的房产归属。

　　法院判决：法院经过调查后发现，小明夫妇手上的房产证是今年2月补办的，当时小明夫妇以房产证遗失为由而补办的。为了证明房子的真实归属，小霞所在的单位也出具了票据证明，证明该套房产确实属于小霞。今年6月底，法院一审判决，该套房产归小霞所有，小明夫妇应在判决生效10日内，将房产所有权过户到小霞名下。

　　法官“排雷”：房产证是房屋权属的证明，该案中虽然房产证是小明夫妇的名字，可由于涉案的房屋比较特殊，是单位福利房。通过单位出具的证明等一系列证据，形成完整的证据链，最终证明了房屋真正的归属。平时生活中，市民要特别注意保存好房产证。该案中，正是小霞手上拿有该套房屋的房产证，才保障了自己的权益。

　　80后步入而立之年，这个年龄段的人必然面临结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇的80后转眼要独立买房，买房时需要注意哪些问题呢？下面就来讲一讲80后买房必看的七大建议。

　　1、贷款自己还

　　首付可以找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。适当“啃老”并不丢人，现在房价这么高，在80后还没有能力支付大笔首付时，父母的支持是80后最坚实的后盾。

　　不过在爸妈打好基础之后，就需要自己为月供努力了。

　　记者点评：自己动手丰衣足食，记者认为这一个口还是最好不要开，80后最大的问题就是依赖思想，一旦开了第一个口，后面的口再开，不少80后就会心安理得的。中国有一句老话“置之死地而后生”，还是完全靠自己赚来的房子比较心安理得。

　　2、物业要选好

　　水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办？我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK。

　　记者点评：现在记者个人觉得，中国可能有一流的房子和小区，但是一流的物业暂时还不会出现，近几年来物业问题不断被媒体曝光，想要找一个好的物业的难度一点也不次于找一个适合自己的房子，物业只负责他们认为该负责的，想要乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK了，这种想法是不可取的。

　　3、千万别买郊区房

　　对于爱睡懒觉的80后来说，每天6点起床上班，在上下班路上花上2小时的生活显然是不可取的。而且以后交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。方便的交通可以让我们在这个城市活动得更自如，况且郊区房子升值慢、升值空间小配套也不齐全，到时候住着不爽想转手都卖不出去就麻烦了。

　　记者点评：现实的残酷会让很多80后的坏毛病给改掉的，试想一下，整天忙着生活，忙着柴米油盐的人有心思睡懒觉吗？

　　4、跟朋友做邻居

　　80后购房时大部分在意自己的邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。80后的独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。那么不如和好友住一起，关上门有自己的小空间，打开门又能随时和大家一起聚会玩耍，一举N得。

　　记者点评：80后还有一个特性就是好玩，要是和朋友做了邻居，隔三差五的去KTV唱唱歌，聚聚餐了，请问这样的开支，就凭80后现在的这点收入够他们折腾的吗？还贷款的事又要等到猴年马月了吧。

　　5、买房要考虑升值空间

　　“等咱有了钱，迟早是要住大房子的，光阳台上种的小麦就可以开个包子店。”住大房子是好多人的理想。80后第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才行，因为迟早我们要去住大房子的。

　　记者点评：买房子要考虑升值空间，这恐怕每个人都知道吧，在这记者想说的有升值空间的房子还能轮到80后买吗，早被炒房团给抢购一空了。

　　6、孩子，还是孩子……

　　买房了，结婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地说来就来了。80后的孩子们眼看着就成了新爸新妈，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再发现没好学校选择就晚了。80后的新爸新妈该未雨绸缪一下，不要让自己的糊涂牵连孩子输在起跑线上。

　　记者点评：记者在这就说一句，有多少80后觉得自己有资格或者有充分的准备为人父、为人母了。现在的80后能照顾好自己就已经很不错了，先修好自己的身再去考虑下一代的事吧？

　　7、买房也要学会省钱

　　虽说买房是件很费钱的事，但是我们聪明的80后还是有很多办法省钱的。如果你是买二手房，一定要学会跟房东砍价，即便你很喜欢这套房，也切记不要在房东面前表现出来，能省一点是一点。