今年以来，合景泰富就有意大幅扩充商业项目，将商业地产的比例提升一倍以上，以分散住宅项目的风险。

　　6月27日，合景泰富更是掷出7.1亿夺得北京崇文门菜市场商业地块，刷新了北京单价地王记录，同时也为其商业战略版图再下一子。

　　然而，在拿下北京崇菜地王之后，不少大行机构对合景泰富扩张举动却多数偏于看空。

　　机构看空

　　6月28日消息称，花旗予合景泰富沽出评级，主要因对其增长潜力及业务扩张存疑。

　　花旗沽出评级的论据还在于：合景今年首5月销售按年下降0.8%至109亿元，只达400亿全年目标的27%，较同业落后；而其负债比率仍达90%水平，高于同业。

　　但根据早前公布的相关资料，上述数据存在偏颇。

　　翻查合景泰富6月初发布的5月公司通讯发现，今年首五月，合景泰富实现预售总额达人民币55.3亿元，完成全年150亿目标约37%。

　　另经过观点地产新媒体的核实，上述报道花旗报告所指的实为另一家房企，而根据当日花旗发表的对合景泰富的评级报告，花旗乃给予买入评级。

　　花旗称，合景泰富收购的北京崇菜地块仅7.1亿与总收购成本合理，适合公司的规模，且该项目具备相当的增值潜力。另外，预料公司的负债比率将控制在62-65%左右，手持现金超过60亿。

　　然而，相比花旗的看好，瑞信则仍持悲观态度。瑞信6月29日发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建筑或管理商场的经验，料相关投资将增加营运风险。

　　瑞信另称，7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司财务状况，但可能会造成长期现金负担。

　　事实上，瑞信的担忧并无道理。众所周知，商业项目开发建设乃至后期运营都需要有大量资金流作为沉淀，而后续资金支出将远远超过拿地成本。

　　虽然稍早前合景泰富曾发行一笔3.5亿美元的优先票据，拟为其现有及新增物业项目提供资金，但相对于合景泰富的扩张速度，该笔融资贷款或许也只能是一时解渴之泉。

　　根据合景泰富的战略计划，2011年公司商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正计划在广州、苏州、成都等多个城市及海南省发展其他六家高级酒店及高级购物中心。

　　而且，从目前的情况来看，合景泰富150亿的销售目标亦面临各种不确定的风险。

　　风险挑战

　　瑞信亦称，公司的销售在未来数月仍相对较弱，增加全年销售合约未达标的可能性。

　　相关分析师表示，合景泰富主要以高端住宅项目为主，根据近期的成交数据，受到限购限贷等政策的影响，高端房受调控的影响较中低端住宅更大，对购买力的要求更高。

　　“高端房很多人买是由于投资需求，目前的调控主要是对投资房的抑制，所以市场不好的时候，高端房卖得不好。”该名分析师更指，预计下半年对高端房的调控力度会更大。

　　该名分析人士称，在目前的调控环境下，合景泰富首五月才完成全年销售目标37%，今年要完成150亿尚存风险。

　　从目前来看，合景泰富似乎把全年销售目标完成的希望寄托在下半年。

　　根据花旗报告披露，首五月合景泰富并无新项目启动，但下半年公司将有不少的新项目推出，包括广州猎德项目、上海普陀项目、天津济南项目等。

　　然而，有投行分析师指出，由于合景泰富的项目主要为中高端的住宅产品，且主要集中在北京、上海、成都、广州等城市，如果公司继续在这些区域继续做布局及增长，在目前的环境条件下，将会受到较大的影响。

　　这已有相关事实作为佐证。瑞信早前公布的报告，合景泰富原计划在第二季开展首个上海的项目延期，令市场潜在恶化情绪，相信该项目启动是危险的。

　　由于新项目的入市存在着诸多的不确定性，上述分析师建议，为了尽可能实现150亿的销售目标，合景泰富应避开行业推盘高峰期，尽量回笼资金。

　　“下半年9、10月份可能是集中供应比较高的时间段，届时将有可能出现供大于求，在限购令还没放松的情况下，这在一定程度上会对销售产生一定的压力。”该分析师最后表示。