随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为买卖双方共同面对的难题。

　　近期，有关房贷迟迟未能办下来的读者投诉明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期，记者特归纳了与房贷有关的几类典型问题，邀请资深律师予以解答。

　　本期特邀专家：湖北华平律师事务所主任律师潘程

　　案例1：因为之前的不良记录，办不了房贷怎么办？

　　3月份，宋先生看中了南湖的一套二手房，由于以前办过助学贷款，所以还特意问过中介对现在申请房贷有没有影响，中介说没问题。但付完首付、过完户后，银行说他在还助学贷款的过程中有不良记录，所以贷款办不下来，只是合同中好像没提到这个，怎么办?

　　律师解答：

　　因为宋先生个人信用不良记录的原因导致贷款无法办理，并致使二手房买卖合同无法继续履行的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，卖方可解除合同、要求赔偿。

　　同时如果宋先生能够证明是因为中介承诺能办理贷款，才签订《二手房买卖合同》申请贷款的，根据《最高人民法院关于贯彻&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见》第68条的规定，可以认定房产中介存在违法行为，可追责。

　　案例2：银行放贷延期，未按时付房款谁担责？

　　曾先生于春节后买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。朱先生想问这算不算违约，银行有无责任，房主是否该要违约金？

　　律师解答：

　　如果《二手房买卖合同》中对朱先生购房付款日期有明确约定的，朱先生未在约定日期付清房款的，则构成合同违约。

　　银行按照相关规定，审查贷款人的相关资料，发放贷款，在银行没有对朱先生承诺放贷日期的情况下，银行没有责任。反之则存在责任。

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。如果朱先生在《二手房买卖合同》中就逾期付款约定有违约金，房主有权要求支付违约金，未约定违约金的，房主有权要求赔偿实际损失。

　　案例3：政策变了，房贷办不下来，怎么处理？

　　文先生在深圳工作，是孝感市户口，由于明年将随公司分部搬至武汉，所以今年在武汉买了套商品房，并交了三成首付，现在银行通知贷款办不下来(提供不了武汉1年社保证明或纳税证明)，这种情况要怎么处理？

　　律师解答：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，并要求出卖人返还购房款本金及其利息或者定金。

　　本案中签订《商品房买卖合同》是出于买卖双方的真实意思，双方当事人均不存在过错。由于国家政策变化，发放贷款条件的提高，导致银行贷款办不下来并导致商品房买卖合同不能继续履行，应当视为发生了不可归责于双方当事人的事由，文先生可以请求解除合同，开发商应当返还收取文先生的首付款。

　　案例4：房屋被抵押办不成贷款，如何维权？

　　李小姐今年初在武昌积玉桥定购了一套50平米的小公寓，交了首付款25万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直没下来。前不久，银行告知李小姐所购买的房屋早已被开发商抵押，待解抵押后，才可能批复贷款给购房者。

　　李小姐表示，房屋被抵押的情况开发商也已承认，说办理解押“还需要时间”。她不想退房，现在担心自己的房贷何时能批下来？如果房屋还没被解抵押，能不能申请退房？

　　律师解答：

　　如果开发商在出售商品房时，向李小姐隐瞒了商品房已经抵押的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

　　因此李小姐可以起诉开发商要求解除《商品房买卖合同》，并要求开发商双倍返还已付房款，即李小姐向开发商支付了25万首付，可以要求开发商返还50万元整。