为了赶在11月底保障房大限之前尽快开工，近期国家发改委、财政部及部分地方政府纷纷拿出杀手锏，希望通过发放企业债、政府出资搭建融资平台等形式筹措资金，破解融资难。然而在业内人士看来，由于保障房投资回报率较低，无法提供给投资者足够具有吸引力的回报，且资金缺口量较大，上述双债究竟能够在多大程度上化解保障房融资难题，仍有待观察。

　　企业债能否扛起大旗？

　　此前发改委发布的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》提出，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，符合条件的企业，也通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　“企业债的政策值得肯定，但发多少，承诺回报能否实现，风险如何掌控尚难确定。”上海易 居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，由于保障房利润率过低，以此为承诺的企业债收益率很难达到投资者满意的程度，正是由于这个原因，企业债的融资规模很难保证。

　　对此，北京住总集团董事长张贵林也坦言，即便是净地出让，目前经适房的利润率也仅仅在3%左右，两限房稍高，但也不会超过8%，即便是一些全产业链的房企，最高利润率也不会超过10%。

　　一位知情代理行人士向记者透露，目前确实存在保障房企业债券或信托产品，为了能够支撑一定的利润率，将融来的部分资金用于商品房开发。

　　财政主导融资持续性待考

　　除了企业债以外，为了补充保障房的融资问题，北京、上海、重庆等地也开始通过政府财政搭建融资平台，试图通过财政资金的部分投入来吸引更多的社会资金进入保障房建设领域。

　　“总结起来，一些地区的保障房融资平台主要都是针对公租房的，这一块恰恰是保障房最难融资部分，2000多亿元的资金窟窿基本上都在这一块。”杨红旭总结。

　　目前，北京模式是由市财政以货币形式出资成立注册资金100亿元的保障房投资中心，且每年将增资，在此基础上，争取银行信贷、保险资金、社保资金等。

　　“重庆、上海、北京等模式对于地方政府的财政需求都很大，基本上相当于此前各地的城投公司，是执行政府任务的一个载体，但由于是专项的保障房投资公司，并没有其他业务分担风险，持续能力有待考量。”对于中 国指数研究院副院长陈晟的这一判断，杨红旭也表示赞同。

　　配建商品房或可平衡利润

　　“房地产企业垫资参与保障房建设，需要承担若干风险，包括政府回购期不明确风险、成本控制风险等，但是，也并非完全无利可图。”北京一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，开发保障房的最大吸引力便是低成本拿地和税收优惠，如果在上述优惠前提不变的情况下，政府能够允许开发商配建一定比例的商品房以平衡利润，或许是未来保障房融资的一个突破口。

　　事实上，目前在北京等地区已经开始实行商品房地块配建保障房，为的是解决保障房土地供应以及避免开发商通过商品房谋取高额利润。

　　“为何不反向思维，监管部门可以在保障房建设压力这么大的情况，充分考虑企业的利益，通过一定的测评，允许配建一部分保障房，例如以15%为利益平衡点。”这位开发商给记者算了笔账，以15%的利润计算，除去6%左右的贷款或企业债投资回报以及1%左右的相关成本，企业大致收益在8%，恰好符合多数房企的利润底线。

　　张贵林也坦言，对于上市公司而言，8%以下的利润是无法跟股东交代的。