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凌克:住宅市场可能面临负增长-重庆写字楼租售信息网
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凌克:住宅市场可能面临负增长
发布时间:2011/7/11 8:34:54
来源:21世纪经济报道
阅读:180

  金地集团(600383,股吧)(600383.SH)董事长凌克在三亚接受了本报记者的专访,认为调控之下,住宅市场供应的结构性转变将无可避免。

  《21世纪》:去年以来,楼市调控政策日趋严厉,决策层动用了很多行政手段来进行调控,你怎么看待房地产行业的未来十年?

  凌克:2010年是过去十年来房地产业快速发展的历史性节点:发展最快、地方土地供给最大、中央政府调控政策最密集的一年。

  以人均计算,过去十年间中国城市居民的人均居住面积几乎翻了一番,达到人均接近32平方米,在形成一个庞大的房地产市场的同时,成就了一大批房地产企业,房地产行业也成为社会各界最为关注的行业。

  但2011年,中央出台更严厉的调控政策,经济手段和行政手段并用,保障房建设力度加快加大,迅速增强住宅供给能力。另一方面,中国城市化进程过半,速度可能放缓;经济进入转型阶段,面临结构性调整。因此,2011年,将是中国房地产市场发展史上的趋势性转折之年,影响深远。

  《21世纪》:你认为当前的宏观环境和过去10年已经完全不同了吗?房地产行业正在经历根本性的变化?

  凌克:现在面临的环境,第一就是保障房的力度肯定加大,但也不是说就没有商品房了;第二,目前的城市化进度达到40%左右,中国的城市化绝对做不到美国的90%,中国做到60%就差不多了;第三,调控政策非常严厉,今后的调控政策,我认为会更加严厉。

  目前,深圳已经开始从严执行一些政策,比如二手房,无论怎么成交,卖的二手房都要按照市值征税,房产投资的性能开始下降。

  此外,从2010年下半年起,房地产融资难度和成本与日俱增,IPO的暂缓、预收款的监管、开发贷的收紧,加上2011年国家货币政策已明确将从宽松走向稳健,单一的土地开发模式难以支撑企业长远发展。

  《21世纪》:这些因素对楼市有什么影响?未来的房地产市场、房地产企业将是什么状况?

  凌克:在政策调控和货币紧缩环境下,住宅市场将可能面临负增长。住宅企业存在的价值,就是要去快速生产各种各样好的住宅,然后将它卖掉。但是,总有一天这种价值会消失。比如说,美国企业的市值就不高,美国有前十家大住宅公司的规模,跟中国的公司规模相比差不多,市值100多亿,大的200多亿元,美国碰到金融危机的时候,200亿元下跌到100亿元,100亿元下跌到60亿元,而且多少年也无法回来。

  《21世纪》:在宏观环境发生大的变化的情况下,房地产公司应该如何应对?

  凌克:举个例子,当前的房地产行业就像当年的制造业一样。制造家电的公司在上世纪八、九十年代后开始改变,从原来单一生产黑色或者是白色家电的公司变成黑白家电都做,我们也要改变,从住宅、商业、金融都要做,这是大趋势。

  中国的地产市场正处于从土地运作迈向资本运作的重要转型时期。地产公司之间在开发运营能力上的差距逐步缩小,资金与资源的整合,将成为决胜未来乃至是否能够生存的关键要素;房地产与金融行业的深度融合,在国外已经是成熟的模式,造就了一批如凯德置地、联盛等标杆企业,而这种模式在中国还处于起步阶段。

  《21世纪》:具体到一些操作手段,金地是如何考虑的?

  凌克:地产和金融的结合是房地产转型的一个重要趋势,以前地产金融只有按揭,现在扩展了,大家可以做住宅和信托的产品,可以做与住宅有限合伙的产品,接下来还有商业的产品,以及老年地产,这是典型的金融产品,因为老年地产是不出售只是出租的。房地产金融在中国只是刚刚开始,但在全世界来看,房地产金融是一个机构投资者和私人投资者普遍能够接受,而且占比比较大的行业。金地的一体两翼战略,就是希望能从这些方面进行一些探索和创新

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