李娟

　　坚持走“钢索”的绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)正在面临一场危机。这家开发商这几年不断面临资金链危机，和万科（000002.SZ）、中海、万达、华润不同，绿城这个“裸足前行”的开发商，前行途中遇到各色的合作者，不同程度的“裸婚”正在成为绿城的常态，并成就他一路狂奔的野心。

　　绿城副主席兼行政总裁寿柏年昨天对《第一财经日报》坦承，公司的资金比较紧张，这两年一直在试图转型中。

　　调控下的危机样本

　　地产大腕的豪言，这一次，彻底扔到了西子湖畔。

　　2009年，绿城董事长宋卫平曾经主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，看销售额超越万科。

　　今年就是这个局的最后一年。绿城公布，今年首6个月,绿城累计实现销售金额约203亿元人民币(包括27亿元的协议销售额)，按年跌7.3%，为今年目标的36.9%。

　　在刚刚由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》中，绿城的劲敌万科以644.2亿元的业绩继续稳坐冠军宝座，绿城则位居第九。

　　他们曾无限接近过，在2009年，万科是当年的销售冠军，屈居亚军的，就是绿城。现在，他们的距离又变得遥远了。

　　这家坚持做住宅“奢侈品”的开发商还在坚持自我：上海绿城黄浦湾卖到了12万元/平方米的均价，杭州绿城兰园的开盘价达到了6万元/平方米。绿城同时表示，坚决不降价。

　　让绿城备受质疑的是其净负债率，公司2010年年报显示，截至去年末，绿城的净负债率高达132%，在2011年里，其还有约46亿元的地价款未付。

　　绿城曾表示：“希望通过两三年的努力把负债率下降到一个合理的水平。”公司一位高层对记者透露：“这个合理的水平差不多是60%左右。”

　　但绿城也并非完全没有变化。在承认资金紧张的同时，这家曾在过去几年疯狂拿地的公司在今年出手谨慎，到上半年为止，拿地金额未超百亿。

　　艰难转型

　　此时的绿城，更多在依靠外部力量实现扩张。寿柏年告诉记者：“绿城今年拿地的89亿元人民币中，大概只有十二三亿是绿城自己出的，其他都是合作伙伴出钱。”

　　6月15日，绿城与华彬投资以24.3亿的代价拿下了上海长风地区的长风10号北商办地，楼面价10768元/平方米，溢价率7.9%。“这个地块绿城出资非常少，主要靠品牌输出来和对方合作。”知情人士透露，随着绿城代建业务的日益兴盛，门槛也随之不断水涨船高。

　　据了解，绿城现有的代建业务主要有三类：政府代建、商业代建和资本代建。绿城方面提供的数据显示，目前和绿城有意向的商业代建项目已经超过200个，绿城已签约的项目达29个，总建筑面积700万平方米，总可售金额接近1000亿元。

　　事实上，在绿城输出品牌的同时，风险也在加剧，绿城集团执行总经理曹舟南曾公开表示：“代建最大的风险是品质。”

　　在项目全面开花的同时，绿城现在面临最大的尴尬就是赶工期，由于图纸大部分都被拖延，工期就被无形缩短。

　　这也导致保证品质成为非常艰难的一件事情。易居（中国）分析师薛建雄表示，以高端住宅开发为特色的绿城要学会平衡品质与速度之间的关系，对业内来说，品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。不仅如此，在多个项目同时运作的时候，要保证品质，几乎是一件很难想象的事情。

　　虚拟经营

　　“绿城的高负债率和现金流压力决定了他没有办法以自有资金去获取新的土地项目，所以才不得不找多方合作，这是不得已的一种做法，其中也有不少风险存在。”分析人士对记者表示。

　　“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”绿城中国的一位高管透露，这是绿城现行的一种运作模式。

　　这个说法得到了印证，寿柏年透露：“自主拿地开发、合作模式、房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。”

　　所谓的房地产股权基金，就是现在正在试水的平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目。

　　事实上，这只是绿城房地产股权基金项目的第一个，多个项目正在洽谈之中，有消息人士透露，下半年还会成立一些房地产股权基金。

　　此前，绿城一直喜欢通过信托融资，在2008年情势比较紧张的时候，当年5月，绿城首次与华润深国投成立一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，虽然融资仅1.5亿元，但这成为了绿城启动信托融资渠道的开端。

　　此后，绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投等信托公司达成信托融资计划，融资近百亿元。

　　信托融资此后便成为绿城中国资金来源很重要的一部分，在今年政府的严厉调控下，这更是绿城中国解决资金难题的“救命稻草”。

　　“绿城曾下决心做大这一块，2008年的时候就有过这个念头，不过2009年形势又比较好，就一度又缓了下来。”绿城一位高管表示，未来基金或许将成为绿城三块业务中比较重要的一个组成部分，这很大程度上都是通过品牌和管理来输出，无形资产转换成有形资产。

　　这是一条逆流而上的路径，绿城正在试图打造自己的“虚拟帝国”，很难想象绿城十年后的规划是什么，不过，绿城已经有了下半年单独拿地的计划。