8月30日，恒大地产公布2011年中期业绩，期内合约销售额423.2亿元，同比增长101.7%，已完成全年700亿元目标的60.5%。
在同日举行的业绩发布会上，恒大地产主席许家印透露，是否会调高全年销售目标需要进一步研究，但很大程度上不一定会上调，“700亿已经很厉害了，超过去年实际完成的40%”。
暂不上调全年目标
今年上半年，恒大地产实现营业额320.6亿元，其中房地产开发营业额316.9亿元，较去年同期增长56.5%。股东应占利润同比上升144.6%，达57亿元。扣除投资物业的评估增值核心业务净利润48.1亿元，较去年同期上涨149%。这些数据多位居全国房地产企业的前列。
许家印指出，恒大能在严峻的情形下实现增长，得益于公司超前的战略、产品的结构，以及“薄利多销”的经营指导思想。他说：“相信恒大的业绩在限购的环境下，在国家调控下，仍然会保持一个高速的增长。”
他认为，对于企业来说，对未来的战略性定位很重要。恒大从2004年就开始计划，2006年大刀阔斧地进入到二线城市，而没有进到一线城市。等到大家都感觉到二线城市市场好，再一哄而上时，恒大又在去年3月份进军三线城市，而在其进入的三线城市当中，90%的城市几乎没有大的企业进入。
“这种超前的战略是一个企业发展的一个非常核心的东西，我们在这个方面还是比较超前的。”许家印对此深为得意。
在产品结构方面，许家印认为企业应该根据市场的需求来决定产品结构，尤其是规模比较大的企业。“我们一向认为必须根据市场购买群体的结构分布来定位。”恒大之所以连续两年在严峻的形势下实现每个月销售环比的增长，是由于产品的结构定位是面向广大老百姓的刚性需求。
“我们的净利率是15%，当然我们上半年的利润的绝对值，核心利润率是全中国上市公司最高的。这说明恒大的经营思想就是以"薄利多销"的形式让利于民，符合老百姓的心声，也符合国家的政策。”许家印续称。
不过，虽然上半年销售大幅增长，但许家印暂时还没有上调全年销售目标的打算，并且还表态说很大程度上不一定会上调。他称，恒大会坚持在稳健的基础上，高速、持续地发展的大原则。至于今年会否上调全年目标，公司还需要进一步研究，要统筹考虑。并且，肯定要在完成了700亿以后才会开研究会。
许家印介绍，去年公司的计划是360亿，公司上调指标到400亿，最后完成了500亿。今年计划是700亿，比去年实际完成的销售额增长了40%。而相对于恒大去年的计划，今年等于是往上调了近70%。他认为，公司在三五年之内，每年的各项经济指标能够稳定在60%-80%的增长，“是很好的”。
毛利率上升空间大
中报显示，截至6月底，恒大持有现金286.9亿元，较去年底升44%，未动用银行融资额度327.1亿元，合共可用资金614亿元。
许家印表示，今年上半年公司在资本市场保持了良好的融资渠道，融资92.5亿元，并且始终坚持高周转、快速销售的目标，因此现金余额能保持在一个非常高的合理的水平，以应对未来出现的各种市场的机遇。
上半年，恒大的净负债率为75﹒4%，同比增长22﹒9个百分点。对此，恒大地产首席财务官谢惠华解释，是由于年初发债，期内增购土地，加上经营环境资金收紧等因素影响。而随着下半年交楼增加，资金回笼，加上放慢买地步伐，年底时预计可降至约60%。
谢惠华还表示，恒大上半年平均去化率约70%，毛利率则由去年上半年的25.5%上升至35.3%，他预计公司下半年的毛利率上升空间仍比较大。
此外，许家印表示，早前的回购行动除了是价格合适外，更大程度是回应市场的造谣行为，事实上也是公司在维护公司的品牌的一种举措。他称不反对对冲基金来做空，而非常反对造谣。对于未来是否继续回购，他并未透露。
报告期内，恒大新购土地储备70幅，新增土地面积4897万平方米，分布于重庆、天津、成都、哈尔滨、兰州等58个城市，其中46个为三线城市；新增土地成本每平米约664元。截至6月30日，恒大的土地储备高达13539万平方米，土地储备成本约617元/平方米。
谢惠华称，下半年需付土地款162亿元，明年及后年需分别付175亿元及34亿元，总结欠土地款371亿元。
许家印表示，经过大规模补充土地储备后，从7月1日开始，公司基本上停止了购买土地。目前基本确定，每年会在10、11月份，在非寒冷地区来补充一些土地，即当年消耗了多少土地，就要补充多少土地。2、3月份时，则会在寒冷地区补充一些土地。
同时，在10、11月份补充的土地，将会在下一年的上半年基本上开盘销售；2、3月份补充的土地，则会在当年下半年实现开盘。
政策影响相对较低
上半年，恒大产品定位大多针对首次置业者和自住普通刚需。其中，中端至中高端产品占70%，旅游地产占20%，高端产品占10%。
恒大首6月的合约销售面积为611.7万平方米，同比增长83.2%，位列中国第一。合约销售均价6918元/平方米，同比增长10.1%。
上半年，恒大在建面积为3163万平米，居全国首位。据统计，恒大181个项目中，有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%，项目开盘时间一般争取在6-8个月。
报告期内，恒大新开盘项目为33个，合约销售额122.6亿元，占比29%。截至6月30日，恒大共计有未开盘项目92个，大部分计划于下半年推出。新开盘项目全部位于二、三线城市，其中三线城市新开盘项目超过60%；计划三线城市合约销售额全年占比达到40%左右。
许家印也表示，已经注意到国家今年开始对二三线城市的一些高增长地区进行了的政策的限制。因此，恒大在进入到二三线城市，特别是进入三线城市的时候，提出的就是进入一些刚性需求的市场。
他称，目前很多三线城市的楼价已超过万元的，比如说青岛、大连等城市，恒大在进入三线时都规避了这些高房价的地区。“我们进入的三线城市的区域，都是中国老百姓刚性需求比较旺盛，楼价相对来说比较合理的区域。”
“由于采取了前瞻性的战略，进入到刚性需求的市场，所以无论未来国家政策如何调整，对于恒大的影响都会相对比较低。”许家印称。
不过，他也表示，房地产行业的大势还是比较严峻，不仅由于房地产的限购等政策，更重要的是整个银根的收紧，导致市场流动性小，购买力下降，这也是最根本的原因。受政策的影响，今年的“金九银十”无法与去年、前年相比，预计没有想象中好，但也不至于很差。相对于七八月份，由于受天气影响销售相对比较淡，进入到9、10月份应该会稍微好一点。 , |
