最近，二、三线城市房价节节攀升，再次引起了社会媒体及中央政府的高度关注。为此，人们首先想到的是“限购令”，其中的逻辑很简单，既然一线城市房价因限购而暂时压住了（虽然并未出现人们臆想中的降价潮），那么，二、三线城市当然应该效仿。这显然只是想当然的一厢情愿了。

　　实际上，商品房限购令并非人们想象的灵丹妙药，暂时性地压住一线城市的房价上涨，不过就是治标不治本。问题究竟在哪里？笔者认为，除了流动性泛滥、投资渠道狭窄、存款负利率以外，最主要原因就是政策调控未能“对症下药”，或是开错了药方。让我们首先来看看，中央与地方政府究竟已采取了哪些调控政策？目前，在商品房的限购措施上，大体只有两种做法：一是金融手段——限贷或停贷；二是行政手段——限购或停购。

　　（1）提高房贷按揭首付比例，提高房贷利率，停止房贷。房贷政策的主动权应该归属风险自担的银行，如果政府采用行政手段管控银行贷款，好像有点过了，不过，银行存贷利率在中国仍是官定利率，因此，央行有权加息或减息。

　　（2）对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停购房资格；本市居民家庭每年限购一套商品房；有房者在中心城区不允许再购房等。既然认可商品房是一种商品，也是一种投资品，就不应该采用行政手段强制限定购买数量，更不该提出“抑制住房投资性需求”的战斗口号。

　　笔者认为，上述政策都未伤及高地价与高房价的要害。应该说，除了首套房购买者是为了纯粹的居住外，其他人买房要么是长期投资，要么是短炒投机。目前，在大城市，中高收入家庭大都拥有2至3套住房，当然，也有不少家庭拥有5套以上的住房，甚至有的家庭还拥有多个门面房及多个车库。据说，有的地方车库价位已上涨4倍！

　　无论是投资性需求，还是投机性需求，买房的动机都是为了获得超预期的超额暴利。因此，当这种暴利预期一旦形成并被放大，就会形成一种从众效应，无论是有钱人或是穷人，都是想方设法攒钱买房，或是借钱买房，总之，迟买不如早买，少买不如多买，于是，一种刚性需求下的商品房抢购大战从此拉开序幕。房地产开发商及地方政府不过是顺势发了个意外之财，而且是意外飞来的横财，房地产开发商和地方政府甚至还有些不知所措，他们就有点像改革开放初期的暴发户一样，但我们不必过份指责他们。因为房地产开发商也是被逼被迫不断提高房价的。为什么？因为人们对房子的崇拜与抢购，已不是房地产开发商或地方政府所能控制的！

　　如此分析下来，房市调控对策与思路也就一目了然了，所谓对症下药，就是要针对商品房投资收益率的过高预期给予强力降温，并从需求角度有效抑制人们对商品房的刚性需求。只要有效降低了人们对商品房投资收益率的预期，无论是投资性需求的刚性，或是投机性需求的刚性，也都会自动消亡。如此简单的道理，我们为什么不对症下药？

　　笔者提出的“两招即可秒杀高地价与高房价”，虽有些夸张，但绝对有效，而且一定是药到病除。

　　第一招：全国城市统一开征房产交易资本利得税，取消现行的房产所得税。现行的房产所得税要么按买卖差价的20%征缴，要么按现行房价的1%征缴，这一税种无法达到对投机性炒房的抑制作用。因此，笔者主张开征房产交易资本利得税，并按“持房期”长短设置差别税率，这样便可极好地抑制短炒投机。资本利得税从广义上讲属于所得税范畴，但税率设置方法不同。

　　由于资本利得税是按买卖差价征税，并按“持房期”（即买进、卖出相隔时间）长短不同设置高低不同的税率，因此，它对持房期10年以内的“短炒”极具打击力，可有效抑制纯粹的炒房行为。

　　第二招：全国城市统一开征房屋占有税（即人们常说的房产税）。按城市户籍人口计算，每人可以免税50平方米，人均超过50平方米的任何房屋面积（是否应该包括车库，可以讨论），均需按年缴付房屋占有税。笔者认为，既然房屋占有税是按“现价×面积”的总金额征缴，因此，就没有必要区分普通住宅与豪华住宅，税率完全可以统一。

　　这里，值得我们高度关注的是：房屋占有税能否有效遏制人们对商品房的投资性需求，主要取决于税率高低。比方，如果1%的税率设置没有效果，最多可以提高至10%，只有这样，才能让那些主要以房产贮藏财富的人，减少房产持有量，这样，他们可能就不再持有十几套甚至几十套商品房了。

　　上述两招：一招抑制短炒投机，一招抑制投资性需求。只要两招齐出，房市投资收益预期必将大幅滑落，什么高地价、什么高房价，必将不攻自破，商品房投资价值将会自动回归，只有到那时，商品房才会自觉还原其“住房”本性。因此，两招即可秒杀高地价、高房价，根本用不着跟银行、地方政府和房地产开发商费劲、费口水！

　　不过，实行利率市场化，建立银行存款保险制度，让银行可以像企业一样破产，同时，大力发展直接融资市场，这才是最终解决中国高房价问题的根本大法。

　　(作者为武汉科技大学金融证券研究所所长、教授，兼任湖北省中小企业研究中心主任。)