周俊生

　　北京通州区近日惊现房价大跳水，两年前的一个“地王”级项目润枫领尚原本公布的拟售价在2.5万元／平方米，个别楼盘的最高售价甚至接近3万元／平方米，但日前开盘后，最低定价下浮到了1.3万元／平方米。此消息出现后，被作为房地产调控拉动房价下跌的一个证据，得到了广泛宣传，甚至有人认为这是我国楼市出现拐点的一个标志性事件。

　　通州房价大跳水，固然证明了开发商正在现实地承受着房价下跌的压力，但这也反过来证明了，原先定出的高房价中存在多大的泡沫。一般地说，商品房项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示，通州的这个房地产项目，开发商两年前通过竞价得到的拿地价格为15.3亿元，折合楼面价为6476元／平方米，工程造价、税费和管理营运成本三项相加，据业内人士估计在6000元／平方米左右。因此，即使按照目前降价后的最低价，在扣除成本后，开发商仍然能保有其必要的利润。

　　很显然，通州这个项目的开发商之所以有勇气作出如此大的降价行动，主要在于其原先的高定价完全是信口开河，使其降价有了充分的回旋余地。长期以来，我国商品房的定价完全由开发商说了算，早已脱离了“成本＋利润”的基本原则。国家发改委曾经规定，从今年5月开始，商品房销售必须以“一房一价”的形式明码标价，但从目前的效果来看，这一政策并未切中商品房定价中的问题所在，即以通州的这个项目来说，开发商在今年5月取得预售证，当时上报的价格普遍在2万元／平方米以上，虽然做到了“一房一价”，但政府部门对这种明显虚高的定价则一路放行，这显然是政策执行中的一大漏洞。

　　从目前房地产市场出现的动向来看，要求开发商将商品房定价建立在“成本＋利润”的基础上，已有所表现，但只局限于个别地方和个别楼盘，还未形成一种可观的规模，更未形成政策约束。这与地方政府在房地产市场中存在过多利益不无关系。还是以通州的这个项目来说，地方政府通过竞拍土地和税费收取，其收益超过8000元／平方米，已经成为房地产市场上最大的得利者。正是这个实际状况的存在，使政府约束开发商定价缺少动力。市场调控发展到今天，对于造成我国房地产市场乱象的“土地财政”制度却仍未触及，地方政府与开发商之间的“利益同盟”坚冰也仍未有效打破，很显然，期望市场调控能够切实收效，需要政府作出割舍自我利益的行动。