房地产市场波动

　只要是市场，就会有变化、有波动，房地产市场也不例外。(1)房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。

　　房地产市场周期大体有如下几个阶段：

　　1.上升期。这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2.高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

　　3.衰退期。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。

　　4.低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少，租金下降。

　　(2)房地产“泡沫”

　　“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象。

　　在现代市场经济下，股票和房地产却容易出现“泡沫”，而且其影响和造成的危害更大，甚至可以说“泡沫”是房地产的易发症。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花(期房)，第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。

　　房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

　　群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。有许多学者认为，“泡沫”的形成是因为人类的心理在作怪。

　　可将房地产需求归纳为4类：(1)自用需求。(2)投资需求。(3)投机需求。(4)跟风需求。投资需求、投机需求、跟风需求最终都要回归使用上来，否则就会成为虚假需求。

　　判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、人住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数，一般为10倍左右。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面上看起来是供不应求，实际上是供大于求。