回看2011年，算是经历过一次洗礼。展望2012年，希望楼市跟2011年一样，量、价有些增长。

　　众所周知，房地产行业是国家的支柱行业，对国家经济发展，对城市建设，对市民居住环境改善等都有支持，所以我认为房地产行业还是有前途的，这与国家推行的战略有关，既是土地更优利用的需要，也是推进我国城市化进程的需要。

　　事实上，我们都能亲身感受到自己居住环境的提升，80年代以前我国实行福利分房，进入80年代后，随着人们的生活水平的提高，对居住环境的追求也就顺理成章的提到议程上来，城市化进程开始两条腿走路，并在众多私营房企的促动下快速发展。但目前我国的城市化进程还不到50%，而发达国家已经达到95%，所以我国的房地产行业还很有一段路要走。

　　国家为了防止房价过快上涨出台限购、限价等调控政策，目的是引导房地产行业健康、稳定地向前发展。在楼市调控下，楼市能停下来歇歇也是好事，经过锻炼后将让大家更加成熟。金地就是历练的结果，如今已经变得更加理性。

　　“限策”隐退之期：

　　市场恢复理性，房价相对合理之时

　　新浪乐居华中区总经理潘波

　　“‘限策’并非一项永恒的政策，市场恢复理性，房价相对合理之时，也就是‘限策’隐退之期。”

　　国家出台限购、限贷、限价等一系列“限策”，主要目的是为了使房地产行业朝着更加健康的方向发展。对房地产市场诸多“限制”并不是为了单纯去打压房价，或者清理行业，而是对房地产市场中包括购房者、开发商、代理机构等各个环节的多种因素进行适度调整，让开发商更加“务实”，让购房者更加“理性”，让整个行业更加健全和透明。

　　从目前来看，截止到2011年底，国家楼市调控已初显成效，销售量大幅萎缩，市场逐渐低迷，导致部分城市的房价开始理性回归。但这仅仅是暂时的成果，房价会否反弹、调控是否能达到最初的预期，目前还是未知之数。就是因为政策的不确定性，才导致购房者对于房价未来走势缺乏判断，因此政策的持续性和连贯性才能保障调控真正目的得以实施，城市总体开发量、成交量能保持相对的平衡，促使房价维持在一个相对合理的水平。

　　对武汉这样的二线城市而言，调控作用相较一线城市或许更为平和。以发展的眼光来看，武汉部分区域的房价仍具有一定上涨空间，同时，其他一些区域的房价也应该有合理的下降空间。但什么时候涨，什么时候降，涨多少，降多少则是未知数。“限策”并非一项永恒的政策，市场恢复理性，房价相对合理之时，也就是“限策”隐退之期。

　　楼市调控是一个长期的过程

　　戴德梁行策略发展顾问部助理董事彭博

　　“楼市调控是一个长期的过程，虽然不会放松，但在调控方式上可能会有所改变，比如征收房产税等等。”

　　国家出台限购限贷政策来调控房价过快上涨，从目前各大城市的房价和成交量来看，已经基本达到初期目标。因为现在无论是上海、北京、深圳等一线城市还是像我们武汉这样的省会二线城市，房价已经开始真正下降。但我个人觉得，明年的调控政策放松的可能性并不是很大，明年的开发形势不容乐观，房价下行的趋势将更加明显。

　　虽然房地产行业在中国经济发展中占据重要地位，但目前的高房价问题，已经不是简单的经济、社会问题，它已经发展成为一个民生的问题，很多老百姓认为房价太高，太多人买不起房，中央求和谐的目标是不会改变的。因此，楼市调控是一个长期的过程，虽然不会放松，但在调控方式上可能会有所改变，比如征收房产税等等。

　　面对这样一个形势，开发企业也将进行新一轮的洗牌。那些非专业企业将逐步退出，而小型房企可能更多地被合并收购，以后将是专业、中大型的房企支撑市场。就像2009年，房地产市场转暖的时候，众多原本主营产业并不是房地产的企业也都纷纷进入，这对楼市而言，是不太正常的。房地产行业，就应该专业人作专业事。

　　这一轮调控，对于楼市来说不仅仅是一次阵痛，它更将是一场挑战。开发企业在这个时候可以选择修炼内功，产品品质好了，口碑好了，才能在任何形势下抢占先机。

　限购令放松的前提必然是

　　房产税等规范性制度的出台

　　中联地产集团高级副总裁兼武汉公司CEO蒋福清

　　出于防止经济过热、稳定民众信心的考虑，各种楼市调控政策不断出台。

　　同时，长期来讲，以行政命令为主的市场调控手段不会作为政策延续下去，最终必将由制度化的市场措施来取代，但可以预见，明年楼市调控不会放松。限购令放松的前提必然是房产税等规范性制度的出台。但可以看到的是，中央对楼市调控的“一刀切”态度已经逐步转变为适当对首套自住刚需进行松绑甚至支持，这也预示着明年楼市政策将逐渐从“过度调控”走向“平衡微调”，对明年刚需购房将起到积极的支持作用。

　　武汉明年将继续限购

　　亿房网董事长李大钢

　　限购只是调控的手段和措施之一，而且调控的目的也不是要“打死”房地产市场，就武汉来说，虽然限购以来对武汉楼市特别是成交量影响较大，但武汉楼市始终是淡而不惨，尤其是在大量刚需的支撑下还保持了相对稳定的成交量，再加上武汉经济及城建等方面发展迅猛，这些都为武汉楼市的发展提供了牢固的基础。

　　就武汉的调控目标来说是使武汉房价的上涨不超过居民平均收入增长，按照这个标准，武汉今年的调控目标已基本实现。

　　就目前来说，武汉楼市出现量价齐跌，很多楼盘也已经降价打折，今年武汉房价调控目标基本实现，就总体目标而言也不会太远。

　　12月，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。而武汉房地局也在年度汇报中向中央明确表态：武汉地区明年将继续限购。综合以上情况来看，至少明年上半年限购令退出的可能性不大。

　　只要产品品质好，

　　针对刚需的项目还是有机会

　　人信房地产营销管理部总经理程永红

　　限购政策是国家在提高首付、提高利率和限制3套贷款等常规调控手段短期没能遏制部分城市房价过快上涨情况下出台，制定之初就明确只是一种短期的政府行政手段，不会作为长期政策。全国大多数城市暂定执行截止时间为2011年12月30日，根据目前国家对楼市调控的预期2012年可能会继续执行一段时间，由于只是政府短期政策而不是法律，只要政府调控目标达成，退出该政策随时都有可能。

　　其实，限购令只要目的是限制投资和投机性需求，目前由于刚需客户购房门槛被提高，导致误伤刚需。只要刚需客户购房门槛(首付比例和贷款利率)下调，中小户型房源将迎来春天。而且，对于项目来说，政策环境是一方面，但产品品质才是其稳步向前的法宝。

　　房地产调控宜疏不宜堵

　　阳光100集团武汉公司营销总监 马桢

　　进入2011年，随着限购令、限贷令等调控政策的深入，武汉市整体房价快速上涨势头已经得到遏制，到2011年下半年，武汉各大楼盘价格出现不升反降的局面，11月份整体房价已经与2010年价格水平相当。

　　在淡季楼市的洗礼之下，房企间的竞争早已从单纯产品开发的硬实力战场拼杀，延伸到以客户服务、售后服务、增值服务为主的软实力较量。对于品牌开发商而言，草率的降价行为，将丧失客户的忠诚度。就阳光100大湖第而言，我们也充分认识到政府调控楼市的决心，现阶段，我们提出了一个“暖冬升级计划”，在市场下行的时候，与其降价赢得短暂的销量回升，不如提升产品附加值，这才是长久之道。增值不加价，其实也就是降价。

　　2011年限购令政策执行以来，有很多客户因为限购令政策被限制了购房，这其中包括一部分是属于首置客户，对这部分有购买力的客户而言，有能力买房却因行政手段干预没机会买房，这其实是违背市场经济的行为。房地产调控就像治水应该采取疏而不是堵的手法，但是目前的限购令在某种程度上是“堵”，对于房地产行业的长远健康发展是不利的。

　　现在逆市热销的都是刚需楼盘

　　21世纪不动产武汉区域董事、总经理涂瑞林

　　出台限购令是为抑制房价过高，上涨过快，供给紧张的局面，促进房价保持合理水平。限购是不得已的措施，是强制性计划经济手段，调控的方式从市场调节转向行政干预，属于过渡政策，是向一个更加理性的市场过渡的桥梁。

　　限购这种强制性调控手段，加上限贷和限价，其成效明显快于以前数次调控。限购后，一二手房成交量明显减少，出现过山车式行情。现在逆势热销的楼盘就是价格真降，性价比高的刚需楼盘。

　　限购令是否退出，和当下调控结果密切相关。房地产调控始终强调，将控制价格过快上涨作为主要调控目标，如果各地房价上涨过快局面已经得到控制，如果普通商品住房价格与群众期待的差距不大了，地方政府可能就会出台一些保量措施，维持市场活跃度。

　　普通房供应成市场主体或放松限购

　　中国指数研究院华中分院总经理刘萱

　　根据中国指数研究院公布的11月百城房价指数来看，连续三个月出现下降，重点城市成交量降幅扩大，第四季度房价下跌范围有所扩大，一线二线城市都有体现。

　　而有些地方政府迫于压力开始想放松调控力度，如佛山放松限购“朝令夜改”，但中央政府调控决心坚定。

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议也提出，明年把握“稳中求进”的工作基调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，推进房产税试点等等。

　　由此可见，中央楼市调控决心十分坚定，房价不“回归”合理，政策不“回归”，调控目标也从原先“遏制房价过快上涨”回到“促使房价回归合理”，保持房地产行业的基本稳定发展也是关键，预计保障房以及中低价位普通商品房供应成为市场主体的情况下，才有可能对限购等措施进行全面放松。

　　涨跌过快都不是

　　经济发展的正常表现

　　武汉房地产中介协会副会长(百居易房地产经营咨询有限公司总经理)谢娟

　　在房地产界，普遍认为房价暴跌将会影响整个国民经济的正常发展，但与此同时，涨幅过快也不是经济发展的正常表现。

　　随着限购限贷政策的持续进行和一些地方政府对明年是否继续的表态，一些开发商迫于销量和资金的压力，逐步的开始有降价行为。

　　在限购和限贷的政策下，目前整个武汉市的商品房销售非常低迷，存量房市场的交易较同期降幅预计超过40%，部分区域的商品房和二手房的价格开始倒挂。

　　个人认为，当前的政策还没有达到预期的调控效果。在房地产界，普遍认为房价暴跌将会影响整个国民经济的正常发展，涨幅过快和跌幅过快都不是经济发展的正常表现。但这个度的问题，很难去确定，得需要政府综合各项经济而定。

　　同时，有一点不可忽视，就是地方政府和中央对政策的执行是存在一定的延迟的，这将会让地方政府根据自身的房地产经济状况或早或晚的结束这次严厉的限购限贷政策。

　　限购下推出

　　符合市场需求的投资产品

　　武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理 明志勇

　　限购以后地产商向商业地产吹起了集结号，自2002年以来，武汉市商铺价格平均每年都保持了20%左右的增长，比住宅市场平均高了5%，2010年相比于2009年更是猛增了38%。“如今市场需求旺盛，限购令继续执行，商铺的市场价格肯定还会进一步上涨。

　　纵观目前的商业地产主要是以万达的商业大型综合体的模式为主导，以ShoppingMall形态示人，业态依旧是零售业，只是将众多零售业态整合在一起，并加注了电影院、娱乐城等配套设施整合而成。模式发展至今已是遍地开花，但一个城市的商业承载力毕竟有限，无法带动如此多商业综合体的运营，失败案例在所难免，由此而催生出主题商业地产。

　　主题商业地产发展至今已有文化、旅游、海洋公园等多种形式的主题地产出现，面市初即备受关注及追捧。

　　大浪淘沙方显英雄本色，与其盯政府看什么时候取消限购，不如盯市场，推出符合市场需求的投资产品。

　　当前正处在调控的关键点，

　　政策不会有大的变动

　　武汉现代国民经济研究所所长王涛

　　当前，国际国内经济都处在调整的关口，在国内城乡、贫富差距拉大，社会群体事件集中多发，中产阶级成长乏力的大背景下，加上政府换届等部分因素的影响，房地产业的问题不只是经济问题，更是社会问题。

　　为了避免出现以往调控中“一放就涨，一调就死”的局面，未来房地产的政策将在一段时期内坚持不动摇、不放松，房价的理性回归与房地产市场健康发展是政策和市场的主要着力点与风向标。

　　当然，调控力度不放松，并不等于政策手段不调整。当前正处在调控的关键点，政策不会有大的变动，随着保障性住房供应量的快速增加，住房保障体系的逐步建立，以及二三线城市房价的理性回归，类似限购这类阶段性政策的退出，也只是时机的问题。

　　理性回归并不等于房地产业完全进入冰冻期，相对于当前的很多产业而言，房地产仍旧是利润可观的“朝阳产业”之一，暂时调整，是为了让产业之路走得更好，更远。