■楼市观察

　　看似已经“回暖”的楼市，在推动一季度成交量上升的刚性需求得到部分释放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房价压力，很难推动成交量再次上涨。

　　低迷的楼市终于出现了回暖迹象。3月份上海新房成交创下了自去年6月份以来的最高水平，北京、广州、杭州等地也出现了明显的成交量攀升。数据显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。楼市似乎出现“冬去春来”的迹象。

　　是什么原因造成了楼市成交量突然反弹呢？

　　首先，离不开政策微调的刺激，市场对调控放松的预期有所增加，虽然部分政策调整被中央叫停，但多少向市场传达出了中央政府的默许态度，这自然改变了购房者对楼市的判断，使得部分观望人群唯恐出现2009年那样的房价全面反弹、匆忙入市。其次，银监会、央行等也多次表态要支持自住需求的首套房置业的贷款需求，随着货币政策的放松，银行信贷投放能力也有所增强，这也在一定程度上拉动了购房需求。与此同时，面对资金压力和持续的销售惨淡，不少开发商尝试推出各种优惠措施，也带动了交易量的增长。

　　很显然，政府部门最乐于看到的，莫过于房价略跌而成交回升。但以往的经验显示，成交的回升将带来价格的上涨、至少是停止下跌。历史会不会重演？

　　对于中国的房地产市场来说，政策是最重要的影响因素，楼市的起起伏伏往往取决于政策的博弈，尤其是中央与地方政府的博弈。

　　地方政府出于保增长和保收入的双重考虑，在房地产调控政策上挖空心思，而从“两会”前后中央政府的表态可以看到，调控政策没有放松的迹象。中央政府之所以“默许”部分城市的政策微调，是因为“微调”并没有涉及方向性的转折，而只是对政策着力点和结构的合理化，但对于某些明显的“托市”行为，则是坚决予以制止。

　　可以确定的是，微调只是为了防范楼市硬着陆风险、实现软着陆，而绝不是打算重新刺激房价上涨；一旦市场重新出现看涨苗头，地方“微调”很快就会被中央政府叫停或纠偏——住建部近期加快推进城市个人住房信息联网系统（这是房产税扩容的必备前提），或许这便是为继续强化调控而提前做政策准备。

　　至于看似已经“回暖”的楼市，在推动一季度成交量上升的刚性需求得到部分释放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房价压力，很难推动成交量再次上涨。同时，这些都将导致此轮成交量回暖很快消退，在楼市调控政策仍然从紧的大背景下，楼市仍将回到成交低迷的胶着状态。