100港元兑换人民币首次破80，对向来密切相关的深港两地楼市影响几何？

　　坊间流传的两种说法是：一方面，出于对人民币升值和内地房价上涨的双重预期，港人将增持人民币资产；另一方面，对热衷香港楼市的内地客而言，人民币升值所带来的更强购买力将进一步提高其赴港置业热情。

　　对此，受访业内人士表示，两种说法在理论上都成立，但汇率长期将趋均衡，短期波动对实际成交影响有限。

　　港人每年深圳置业万套，三年汇差赚18.7万

　　“汇率破80，我的房产又升值了。”电话那头，香港投资客李先生兴奋地说。

　　由于工作的原因，李先生时常往返于深港两地。2009年，他在福田岗厦地铁口附近购置了一套面积为47平方米的商住两用物业。当时的成交价是3万元/平方米，总价141万元人民币，以当时港币兑人民币100：88的汇率计算，折合港币160.2万元。时隔三年，现在该楼盘的成交均价已涨到了3.5万元/平方米。以此计算，李先生的房产现价为164.5万元人民币，以现时港币兑人民币100：80的汇率计算，折合港币205.6万元。

　　三年净赚45.4万港元，这其中除了包含26.7万元的房屋升值外，还包含了18.7万元的汇率差价。显然，这笔买卖很划算。

　　“香港回归15年，我经历了港元兑人民币1.2到0.8的时代。现在港币贬值这么厉害，投资内地房产保值是最稳妥的做法。”李先生如是说。

　　“房产向来是港人的一个重要投资渠道，近几年内地楼市的发展自然让精于投资的香港人看到了机会，而地理位置上毗邻香港的深圳更是港客的首选。”10月22日，美联物业全国研究中心总监徐枫在接受记者采访时透露，按地域划分，香港人投资内地楼市50%以上是在深圳，其次则是广州。

　　记者随后查阅来自中原地产和置业国际的统计数据发现，从2001年到2011年的11年时间里，香港居民投资内地物业的趋势一直是稳中有升，成交金额从2001年的87亿元上涨到2011年的214亿元，成交量则在1.5万到2.3万套之间上下波动。期间，成交走势还伴随着2007年、2009年、2010年深圳“限外令”的先后执行、取消、重启而跌宕起伏。

　　如果按照徐枫所说的占比50%粗略计算，则香港居民每年仅在深圳一地的购房量就可达上万套。

　　针对港人内地购房的现象，置业国际主席蔡涯棉曾指出，除了物业本身的升值潜质外，加上港人可用港币做按揭，于买楼时锁定还款汇率，于人民币升值时亦可赚汇价。双重升值预期之下，港客赴内地购房也就是情理之中了。

　　刺激赴港置业热情？只在理论上成立

　　在人民币不断升值的形势下，对港人而言，赴内地购房是为了增持人民币资产以应对港元贬值。而对内地赴港购房客而言，这又意味着什么呢？

　　按照近期一些媒体报道的说法是，人民币升值将使内地购房客的实际购买力提升，进一步刺激其赴港置业热情。那么，事实是否果真如此？

　　“这种说法只在理论上成立。”徐枫指出，尽管人民币汇率持续走高，但从实际成交数据来看，这并没有为香港楼市带来更多的内地客户。“相反，自去年内地客赴港购房到达一个小高潮之后，今年以来，内地客正逐渐撤出香港楼市。”

　　事实上，在今年深圳住房秋交会上，内地客撤出香港的迹象就已十分明显。虽然有多达30个香港楼盘到住交会推介，但今年内地客对赴港买楼却望而却步。

　　中原地产项目发展及投资部联席董事林悦丰亦表示，现在与以往不同的是，目前许多香港楼盘的内地客占比明显下降，现在只占香港楼盘的一至两成。如毗邻深圳湾的香港新界的新盘“珑门”，目前内地客比例不到两成，以往这一比例超过三成。下半年以来，深圳客通过中原赴港买楼业务同比下滑了近两成。

　　而就在今年初，本报记者还曾经报道过深圳客频频出手香港豪宅的热潮，当时的地产代理称，去年年底，仅仅在深圳福田区就成交了三套过亿元的香港豪宅，全年度香港一手豪宅市场内地买家占比近五成。

　　为何在人民币汇率攀升，实际购买力增强之后，内地客反而撤出香港楼市呢？

　　多位受访业内人士对记者表示，汇率只是影响内地投资者的因素之一，更重要的原因是，香港楼价屡创新高已引起了他们对风险的担忧。今年前三季，香港楼价已累升16%，反映香港住宅市场价格动态的“中原城市大型屋苑领先指数”，在4月下旬已突破百点大关，这也是该指数自1997年以来首次站在110点之上。

　　“内地买家也担心香港楼市好快‘爆煲’，不想接火棒。”美联物业深圳区总经理江少杰如是评价。

　　易地置业各有道理，汇率趋稳难大波动

　　不少分析相信，在内地和香港在经贸、金融领域的联系日益紧密，而投资渠道却仍未完全对等开放的情况下，两地资金通过投资楼市来“双向对流”的现象将会更加频密。

　　人民币升值，对港人而言，增持人民币资产理所当然；对内地人而言，香港楼价打八折很有诱惑。乍一看，内地人和港人互相易地置业似乎都各有道理。那么，究竟谁占到了便宜？

　　这注定是一个无解的问题。因为它还需加上一个前提——对长期汇率走势的预测。基于对人民币汇率走强的预期，港人内地置业必然是房价汇价双丰收。而基于对港币价值被低估的判断，内地客选准时机赴港扫楼则符合“逢低买入”的准则。“双向对流”的背后既有简单的“追涨杀跌”，更隐含着国家层面汇率政策的博弈。

　　提及对汇率长期走势的预测，多位业内专家认为，现在人民币汇率已接近均衡水平，无论是贬值还是升值，均会呈现出温和性和阶段性的特征，不会有大幅波动。

　　值得注意的是，为应对人民币汇价屡创新高所带来的压力，香港金融管理局继10月20日在纽约买入6.03亿美元后，23日再度出手，卖出39.14亿港元买入美元，以稳定汇价。这是4天内金管局第二次干预汇市。

　　对此，广东中行外汇分析师胡年丰表示，预计至年底人民币对美元会小幅升值，或在6.2附近。而随着金管局买入美元，卖出港币，港币对美元会走弱。在人民币对美元走强、港币对美元走弱的情况下，预计港币对人民币会持续走弱。