李克强总理以“忠诚于宪法、忠实于人民”作为自己的履职承诺，依法治国思维也由此在本届政府中凸显。经济与法从来就是孪生兄弟，市场经济必须是法治经济。面对急剧变化的社会秩序、面对越来越多的经济案件，我们希望通过法律层面的解读，忠实地记录中国经济与法制建设的进程，并给国内外企业提供最大的警示性借鉴。

　　在“新国五条”细则发布不到一周的时间内，北京就发生了涉及京籍单身人士购买第二套房的相关案件。买房者在细则出台前与卖房者签订购房协议并预付相关款项，但因卖房者拖延，致使政策出台后买房者无法继续完成购房，遂将卖房者告上法庭。北京市丰台区法院已受理此案。

　　■案情简介：

　　北京籍贯单身人士李某于今年1月底与卖房者张某父子签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以440余万元的价款购买了张某父子共有的位于丰台区三路居的房屋一套，建筑面积近130平方米。李某表示，合同签订后，她当即支付了2万元购房定金和28万元首付款，双方还约定张某父子于今年3月30日前为她办理房屋过户手续，同时她再支付150万元，并于今年底一次性支付其余房款。李某起诉称，在支付定金和首付款之后，卖房人张某父子却拒绝办理过户及网签手续，一直拖到3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则后，根据规定她将不再具备购买该房的资格，导致其无法购买到该套房屋。因此，李某认为双方签订房屋买卖合同及达成协议应属合法有效，因卖房人行为导致自己不再具备购买该房资格，构成根本违约，根据合同要求返还预付购房款28万元，并双倍返还定金4万元。

　　■案例分析：

　　北京“新国五条”细则规定，自今年3月31日起，暂停向北京市户籍成年单身人士出售第二套住房。

　　北京汉卓律师事务所律师朱立新认为，该案中，买卖双方签订房屋买卖合同的时间在“新国五条”出台前，约定的过户时间为3月30日之前，买方在约定过户时间前已支付了预付款和定金，合同和买卖关系在事实上是成立的，但买卖双方没有完成网签和过户手续，买卖行为就没有最终形成。

　　朱立新表示，如果是因为卖房人单方面原因，致使李某因北京“新国五条”细则落地而无法继续完成买卖行为，那么卖房人就确定存在违约行为。根据合同，李某要求卖房人返还预付款和双倍定金属于合理要求。

　　■律师说法：

　　对于消费者普遍存在的、购房买卖行为成立到底以何为判断节点的疑问，朱立新介绍称，网签时间是政府判断新政颁布后消费者能否购房的依据，如果在3月31日前办理了网签购买二套房的单身京籍人士，依然可以在政策颁布后完成过户手续。

　　根据此案李某所遇情况，朱立新表示，在一般情况下，消费者应该在签订房屋买卖合同时就清楚地在合同上标明如单方违约，守约方可以要求继续履行合同或承担违约责任等具体条款，方便日后买卖过程中单方违约产生纠纷后的维权。朱立新称，北京地方调控细则出台后，这类案件还会存在很多，此类案件中，买房者无法再要求继续买房，因此只能要求卖房者按照合同赔偿。

　　实际上，“新国五条”地方细则作为一项新政策，是属于不可抗力的因素，一般情况下，购房者应该在与卖房者签订合同时就将“国家法律法规和政策变化导致交易无法进行”作为不可抗力因素考虑进去，以免因为合同不周全而受到损失。北京商报记者 蒋梦惟