保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业，主要的业务范围是一二线城市。截至2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元，达到“千亿级”。我们选择这家公司进行研究主要有几点考虑：一、从行业看，行业近期回暖，宏观调控有利于优势房地产企业提高市场份额，保利地产（600048）这样的企业是受益的。二、公司业绩出色，优点众多。三、公司心气很高，将自身定位为成长型企业，宣称要“三到五年再造一个保利地产”。

　　/宏观调控利于集中度提升/

　　对于房地产的宏观调控一直并没有停歇，但从房地产投资和销售的状况来看，房地产行业目前的情况并不坏。2013年1-2月，房地产开发实际完成投资额6669.7亿元，同比增长22.8%；全国房地产新开工面积2.3亿平方米，同比上涨14.7%；累计商品房施工面积45.5亿平方米，同比增长15.3%；累计商品房竣工面积1.35亿平方米，同比增长34%；累计商品房销售面积1.05亿平方米，同比增长49.5%；全国商品房销售额为7361亿元，同比增长77.6%。而3月份的整体数据目前尚未出炉，但从保利地产的数据来看，也是增长势头。2013年3月，保利地产实现签约面积108.61万平方米，同比增长16.03%；实现签约金额120.39亿元，同比增长23.63%。2013年1-3月，保利地产实现签约面积285.19万平方米，同比增长98.20%；实现签约金额307.58亿元，同比增长106.90%。

　　而对于保利地产这样的龙头企业来说，他们不但能从行业的回暖中受益，他们更大的优势在于能在宏观调控中扩大份额。截至2012年，国内有超过1万家的房地产公司，这个数量与任何国家在快速城市化进程中的历史数据相比都太多。2010年以来，由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产市场中80%以上的企业而言，经营环境非常恶劣。中欧中小盘基金经理王海就预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而国内最大公司的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。

　　/2013年业绩已经提前锁定/

　　从行业趋势和理论推导上看，保利地产是有发展空间的。而从实际现状上看，保利地产也确实值得别人高看一眼。2012年，公司全年累计新实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；销售签约均价11290元/平方米，与2011年基本持平。2012年公司市场占有率达1.58%，较2011年提升0.34个百分点。由此，公司实现了营业收入689.06亿元和净利润84.38亿元，在房地产行业中排在前列。

　　保利地产采取的是高周转模式，即从拿地到售出，一直都要求加快进度。从商业上说，这样的模式盘活了资本，增强了盈利能力；从政策上说，这样的模式也更利于回避风险，避免夜长梦多。

　　他们给自己的定位是普通住宅开发商，主推的房型是中小户型，这样的房型既满足大众需要，又在一定程度上回避政策风险。2012年，公司新推房屋中，144平米以下的占比92%。

　　凭借着这些优点，公司的运营状况在不断提升。

　　首先，公司的资金状况越来越好。公司一直以来是龙头企业杠杆最高的，但目前负债压力正在变小。由于去年的新开工有所下降，保利地产净负债率下降了三十个百分点，资产负债率也有所下降。年报显示，公司整体有息负债成本较低，含贷款信托的有息负债成本由2012年年初的基准利率上浮18%降至上浮15%左右，2013年2月末进一步降至上浮10%以内。公司全年资金回笼率84%，2012年末手持现金326.73亿元，公司一年内到期的有息负债合计243.24亿元，占有息负债的29.84%，公司短期偿债压力有限。

　　其次，公司目前已经手持大量的预售账款。2012年末，公司预收账款905.47亿，较2011年末增加196.19亿。截至3月份，公司合同销售额约307.58亿元。这两者相加，已经超过了公司2012年1017.39亿元的销售收入。这意味着，公司2013年业绩已经提前锁定。

　　/公司心气很高/

　　对于未来，保利地产的心气很高，这也是一个优点。在公司的年报中，他们给自己定下了很高的要求。

　　根据公告，2013年，公司仍将定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标，全年计划完成房地产直接投资930亿元，计划新开工约1600万平方米（同比增长13.5%），计划竣工约1000万平方米（同比增长6%）；继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加。

　　“依托卓越营销能力和合理产品结构，预计销售有望持续放量。根据公司推盘计划，我们预计实际可实现新推盘面积1200万方左右，总体可售货值在1650亿左右。而得益于符合主流需求的产品结构（144平米以下占比92%），公司有望延续2012年78%去化水平，对应销售金额1300亿（+28%）。”国泰君安分析师李品科说。他认为，根据“千亿收入、百亿利润”计划，公司未来五年复合增速25%。

　　/没感到有什么瓶颈/

　　为了更好地了解公司，记者打通了上市公司的电话。

　　记者：外界评价公司，都说公司的经营模式是“高周转”。高周转到底有多高？

　　答：所谓高周转，就是从拿地一直到交接的整个过程，我们都尽量用最快的速度来推进。由于每个地方具体情况不同，很难有一个统一的时间来说。举成都地区为例，我们从拿地到开工，一般也就两三个月。

　　记者：别的公司就用不了高周转吗？

　　答：你这个问题从两个层面回答。一方面，加快速度并不是想快就快，这是企业的设计能力、通过审批的能力等的集中体现。另一方面，这也是商业策略上的选择，有些公司并不是说不能快，而是不想快。打个比方，有的公司预期手上土地的升值空间较大，故而并不急于开发。我们不采取这样的策略。

　　记者：公司的销售收入已经过千亿了。从全世界范围的房地产企业来比，这也是排在前面的。我担心的是，已经这么大规模了，再发展会不会撞到瓶颈？

　　答：公司目前并没有感受到瓶颈的存在。从管理上说，公司目前采用的较为扁平的管理模式，还是很顺利的。从市场空间上说，目前国内房地产企业的市场份额其实都很低的。

　　记者：公司主要发展一二线城市。一方面，这些城市土地供应的量在减少，另一方面，成本不断抬升，毛利率已经出现了下降。公司怎么看？

　　答：首先，一些城市的土地供应确实越来越紧张，但是二线城市的土地供应还是比较充足的。其次，毛利率下滑是整个行业的大趋势，但公司会通过严控成本、加快周转等模式，在毛利率下滑的背景下，保持利润的增长。

　　记者：公司有不少合作拿地的项目，我很奇怪，干嘛要合作拿呢？

　　答：这是在一线城市的现状下，公司采用的策略。一方面，一线城市的土地供应确实在减少，通过合作的模式，可以减少竞价，控制成本；另一方面，也可以分担风险。

　　记者：三四线城市，公司怎么考虑的？

　　答：这方面公司有介入，但目前主要方向还是在一二线城市。我们相信，随着城镇化的发展，三四线城市的空间会很大，但目前来看，三四线城市可容纳的市场空间还比较小。

　　截至本周五，保利地产的收盘价为11.50元/股，市盈率仅为9.7倍。考虑到宏观调控利于优势公司扩大市场占有率，我们觉得这是值得关注的品种。