长寿路沿线的写字楼以其低廉的租价、售价和多元的品种,深受中小企业,特别是创业期企业的青睐。目前这一区域已成为上海乙级写字楼市场较为活跃的一个区域。
长寿路沿线的写字楼,除了2005年之后推出的六幢外,其余建成时间都较早,在物业硬件配备上有一定欠缺。由于区域内提供的全是乙级写字楼,在一定程度上影响了大型企业的进驻。据上海中原研究咨询部统计,目前长寿路沿线写字楼水平基本在2.5-3元/平方米/天左右,在全市乙级写字楼中处于中等偏下的水平。
目前长寿路沿线可供购买的
写字楼基本都是2005年之后开盘的,销售价格差距不大,大多在13000-18000元/平方米之间。这一价格略高于全市写字楼销售的平均价格水平,但凭借良好的商业交通配套及未来远景规划,很多中小企业都看好沿线的发展,写字楼的销售率普遍较高,如宝华大厦目前的销售率已达83%左右,财富时代大厦的销售率达77%左右,悦达国际大厦销售率达93%,而飞雕商务大厦销售率更是高达97%。
主打小户型烂尾楼改造项目扎堆
在目前销售的七幢写字楼物业中,有四幢是纯粹的小户型写字楼,单元分割面积大都集中在50平方米左右,而物业中包含小户型单元的有一幢,其余物业单元面积多在100-200平方米左右。从单元面积来看,长寿路沿线的新建写字楼以小户型产品为主。这一特点已吸引了众多中小企业入驻,长寿路沿线成为企业起步阶段理想的办公区域。
在众多新建的写字楼中,以悦达国际大厦为主的四幢写字楼都是烂尾楼改造项目。随着2003年之后上海写字楼市场的逐步回暖,这些物业纷纷易主重建,烂尾楼改造项目如此之多是其他区域所没有的。
“住”先行“商”欠缺
普陀区“十一五”规划中,将长寿路商务板块定位为“中高档商住”区域,但长寿路的现状却与它的定位有些出入。定位“商住”功能的长寿路,“住”的功能已经充分体现,目前沿线拥有众多中高档住宅楼盘,如苏堤春晓、上海知音、达安花园、光明城市等,中高档住宅面积超过172万平方米,是上海西北部地区中高档居住的集中地带。
然而在“商”的功能上,长寿路的现状还不够完善,光靠烂尾楼改造项目和老写字楼支撑,很难吸引跨国大企业的注意。
作为实现“商住”功能的必备条件,长寿路沿线交通和商业环境的发展步调也不一致,交通配套建设明显领先于商业配套。
区内除了拥有通往静安、闸北、普陀等区的众多公交线路,还可方便到达轨道交通1号线、2号线和3号线站点,交通环境较为优越。然而,区内商业环境有所欠缺,区域内大型的集中型商业不多,仅靠亚新生活广场和半岛休闲广场支撑,而且经营的商品档次不高;虽然沿线世纪联华、华联吉买盛、家乐福等各类大卖场相对比较齐全,但面对该区域的众多人口,目前的商业配备仍显不足。
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