公积金贷款优势日趋减弱

　　2008年以来，各地为刺激住房消费，纷纷出台了多项促进房地产健康发展的措施，其中，公积金政策调整成了一大亮点。不少城市都提高了公积金最高贷款额度，降低了申请公积金贷款的门槛，使得公积金房贷继续保持了相对于商业房贷的优势。

　　北京中原三级市场研究部认为，从贷款利率上看，由于在去年五次降息中，公积金贷款利率下调幅度远远低于商贷利率下调幅度，再加上商贷七折优惠政策的实施，公积金贷款的利差优势明显减弱。以20年期/80万元、等额本息还款方式的贷款为例，商贷利息总和由去年首次降息后的640558.41元降到五次降息后的379732.53元；公积金贷款利息总和由480943.44元降低到350371.9元。两种贷款方式下的利息总和差额由首次降息后的159614.97元降到29360.63元。从月供来看，二者月供差额由首次降息后的665.05元降到122.34元。北京中原三级市场研究部的分析师说，如果贷款金额再有所降低，两种贷款方式的成本差距将更加缩小，这也意味着公积金贷款的低利率优势逐渐减弱。

　　北京市个贷服务机构“伟嘉安捷”分析，在批贷时间和放款时间上，商业贷款大大优于公积金贷款。在贷款方式上，公积金贷款一般是自由还款，商贷则形式多样，商业银行就此竞争激烈。

　　尽管如此，公积金贷款在首付、二套房贷、提前还款方面具有明显优势。“伟嘉安捷”分析，商贷首付20%的规定一般适用于首套住宅，部分银行对此还有普通住宅与非普通住宅区分；公积金贷款首付要求无普通住宅与非普通住宅之分。在提前还贷方面，公积金的自由还款方式基本上可使贷款人随时随地提前还款，商业银行则几乎都不欢迎提前还贷，部分银行对此有收取高额违约金等限制性规定。

　　从二套房贷政策看，无论借款人是否还清首套住房商业贷款，再次商业贷款买房都算二套房贷；住房公积金贷款目前没有“第二套房”的概念，如果第一套房使用的是商业贷款，用公积金贷款来购买第二套房时不受第二套房贷政策限制；如果第一套房产使用的是公积金贷款，则需结清公积金贷款才可以再次申请。

　　“伟嘉安捷”理财师王文斌认为，用公积金贷款和商贷月供金额相差不大；担保、评估等费用差额不多的情况下，贷款人可根据自身实际先申请商业贷款，在购买第二套住房时再使公用积金贷款。

　　此外，北京、上海等城市均提高了公积金贷款最高额度。2008年11月，北京市住房公积金贷款最高额度升至80万元。个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%，即92万元，AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，即104万元。这大大减轻了贷款人的首付压力。对于购买经济适用住房、廉租房、集资合作建房、两限房等政策性住房的借款申请人，北京市住房公积金管理中心规定，借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款，不再受公积金缴存时限限制。

　　业内建言：

　　公积金优势可从多点提升

　　公积金的巨额闲置一直广受诟病，业内人士称，要改变这一现状需要继续保持公积金贷款的低利率优势，继续完善相关政策。

　　截至去年年底，北京地区累计归集住房公积金余额909.53亿元，扣除公积金贷款余额、风险准备金等后，闲置在北京公积金管理账户上的总数达400余亿元。

　　去年底以来，北京市公积金管理做了诸多调整，以提高公积金使用率。比如，持有联名卡的北京公积金缴存职工（因购买、建造、翻建、大修自住性房）可以约定按月提取公积金。

　　北京市公积金管理中心的一位人士介绍，目前，个人无法自行办理此项业务，必须通过所在单位，由单位经办人统一到公积金管理部办理。另外，集中封存库内的职工、处于缓缴或封存状态的单位职工、未正常缴存住房公积金超过三个月的单位职工暂不能办理该项业务。

　　今年2月，北京市公积金管理中心发布通知称，支付房租的职工及配偶可以提取本人账户内的住房公积金。此外，为进一步减轻借款申请人负担，自3月9日起，住房公积金贷款担保服务费收费标准从贷款额的5%。下调为3%。，按此标准计算不足300元的，按300元收取。

　　北京中原三级市场研究部认为，在目前经济形势下，要提升闲置公积金的资金利用率，利率水平需有所调整，使其优势明显高于商贷。目前，五年期以上的公积金贷款利率为3.87%，同期限商业贷款享受七折优惠后的利率为4.158%，利率差仅为0.288%，而去年降息之前二者的利差达1.44%。

　　此外，一些业内人士建议，可以对符合信用等级高等条件的贷款人实施类似于商贷的利率优惠政策；扩大公积金使用范围，更多地向低收入群体倾斜；打破住房公积金区域、行业性封闭管理模式，建立全国性公积金储贷银行等。